In verschiedenen Beiträgen zu diesem Newsletter hatten wir bereits auf unterschiedliche Aspekte der für das deutsche Steuerrecht fundamentalen Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von der gewerblichen Tätigkeit im Rahmen von Immobilieninvestitionen hingewiesen. Besondere Bedeutung hat die Unterscheidung für die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von Immobilien, da – anders als im spanischen Steuerrecht – die Veräußerung von vermieteten und verpachteten Immobilien, die sich im steuerlichen Privatvermögen von Privatanlegern befinden, grundsätzlich nur steuerbar ist, wenn diese innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren seit der Anschaffung erfolgt.

Dies gilt aufgrund des Prinzips der steuerlichen Transparenz von Personengesellschaften im deutschen Steuerrecht auch bei Zurechnung solcher Einkünfte aufgrund der Beteiligung an vermögensverwaltend tätigen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co. KG, soweit die von diesen erwirtschafteten Einkünfte nicht aufgrund der gewählten Struktur kraft gesetzlicher Regelung als gewerblich fingiert werden oder aufgrund einer eigenen gewerblichen Immobilienaktivität (z.B. als Bauträger) bzw. der Zurechnung von gewerblichen Immobilieneinkünften aus Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften in Einkünfte aus Gewerbebetrieb umqualifiziert werden (vgl. hierzu etwa unsere Beiträge in den Ausgaben 06/2020, 06/20221, 11/2021, 11/2023, 09/2024, 03/2025 dieses Newsletters).

Als stets steuerpflichtige gewerbliche Tätigkeit in diesem Sinne ist auch ein sog. gewerblicher Grundstückshandel anzusehen. Ein solcher liegt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) regelmäßig dann vor, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren zwischen Anschaffung bzw. – bei Bebauung – Errichtung und Verkauf mehr als drei Immobilien veräußert werden oder dem Investor entsprechende Veräußerungen aus Beteiligungsgesellschaften zuzurechnen sind (sog. Drei-Objekt-Grenze).

Das Finanzgericht München hat in einem jüngst veröffentlichten Urteil vom 19.07.2024 (8 K 1418/21) für die Beteiligung an einem sog. Zweitmarktfonds in der Rechtsform der GmbH & Co KG, der sich langfristig an anderen Immobilienfonds bzw. Personengesellschaften mit Grundbesitz beteiligt, entschieden, dass es für die Beurteilung der Gewerblichkeit des Fonds auf die Umstände des Einzelfalls ankommt, im Rahmen deren Gesamtwürdigung der Drei-Objekt-Grenze rein indizielle Bedeutung zukommt. Eine Zurechnung könne jedenfalls nicht auf der Grundlage des im Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 26.3.2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04, genannten abstrakten Kriteriums von mehr als EUR 250.000 Verkehrswert eines Gesellschaftsanteils oder Anteils am Erlös eines von Zielfonds veräußerten Grundstücks erfolgen. Diese Grenze sei keine sachgerechte Typisierung, da sie mangels erkennbaren sachlichen Bezugs bzw. mangels nachvollziehbarer Herleitung willkürlich sei.

Es bleibt abzuwarten, ob der Bundesfinanzhof diese Rechtsauffassung im laufenden Revisionsverfahren (BFH IV R 15/24) bestätigt.