En varias contribuciones a este boletín ya señalamos los diferentes aspectos de la demarcación de la gestión de activos privados de las inversiones inmobiliarias como actividad económica, siendo este marco fundamental para la legislación fiscal alemana. Esta distinción del contexto es especialmente importante para la tributación de ganancias de capital, ya que, a diferencia de la legislación fiscal española, la venta de bienes inmuebles alquilados y arrendados que forman parte del patrimonio fiscal privado de inversores (privados) solamente está sujeta, en principio, al impuesto si tiene lugar en un plazo de diez años a partir de la adquisición.

En referencia al principio de transparencia fiscal de las sociedades de personas según la legislación fiscal alemana, lo anterior también se aplica a la tributación de dichos ingresos sobre la base de la participación en fondos inmobiliarios cerrados en la forma jurídica de la GmbH & Co. KG, y sucede en la medida en que los ingresos generados no se consideren comerciales en virtud de la estructura elegida o sean reclasificados como ingresos de actividades económicas sobre la base de su propia actividad inmobiliaria comercial (por ejemplo, como promotor) o por atribución de ingresos inmobiliarios comerciales por participaciones en otras empresas inmobiliarias (véanse nuestras contribuciones en las ediciones 6/2020, 6/2021, 11/2021, 11/2023, 9/2024, 3/2025 de este boletín).

La promoción inmobiliaria también debe considerarse como actividad económica en este sentido y siempre está sujeta al impuesto. Según la jurisprudencia del Tribunal Federal Supremo de lo Fiscal (BFH), este suele ser el caso si se venden más de tres propiedades en un período de cinco años entre la adquisición o, en el caso de la construcción, la edificación y la venta, o si al inversor se le imputan ventas correspondientes a sociedades inmobiliarias (el llamado “límite de tres objetos”).

En una sentencia recién publicada de 19/7/2024 (8 K 1418/21), el Tribunal Fiscal de Múnich ha decidido que, para la participación en un llamado fondo de mercado secundario en la forma jurídica de una GmbH & Co KG que se involucra a largo plazo en otros fondos inmobiliarios o sociedades de personas con bienes inmuebles, la evaluación de la naturaleza comercial del fondo depende de las circunstancias del caso individual, en cuyo marco la valoración global de la regla de los tres objetos tiene un significado meramente indicativo. En cualquier caso, no puede efectuarse una imputación sobre la base del criterio abstracto del valor de mercado por ser una participación en una sociedad o de una participación en el resultado de la venta de una propiedad por un fondo de inversión de destino, superior a 250.000€, lo que fue mencionado en la circular del Ministerio Federal de Finanzas de 26/3/2004, IV A 6 – S 2240 – 46/04. Este límite no es una tipificación apropiada, ya que es arbitrario por falta de una referencia, correspondencia y derivación comprensible.

Queda por ver si el BFH confirma este dictamen jurídico en el recurso de casación en curso (IV R 15/24).