Das Urteil 178/2026 der Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs "OGH" vom 9. Februar befasst sich mit einem immer wiederkehrenden praktischen Problem bei Immobilienkaufverträgen mit einer Rücktrittskaution s.g. „arras penitenciales“: Was geschieht, wenn der Vertrag die typische Wirkung von § 1454 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs („CC“) vorsieht (den Verlust oder die doppelte Rückzahlung der Kaution), der Kauf nicht vollzogen wird, die vertragsbrüchige Partei jedoch nicht ausdrücklich erklärt, vom Vertrag zurückzutreten?

Der Fall geht auf einen privaten Kaufvertrag über eine Immobilie zurück, in dem der Käufer 10.000 € als „Reservierungs- und Kaution” hinterlegt hatte, wobei eine Frist für die Beurkundung festgelegt wurde, die von der Regularisierung des Eigentumsrechts an der Immobilie im Grundbuch abhängig war.
Von Bedeutung ist, dass die Vertragsverletzung in der offensichtlichen Untätigkeit des Verkäufers bestand, da er die erforderliche Urkunde nicht ausstellte und eintragen ließ, um als eingetragener Eigentümer der verkauften Immobilie zu gelten und so den Kaufvertrag durch die Ausstellung der Kaufurkunde zu vollziehen.

Die rechtswissenschaftliche Bedeutung des Urteils liegt darin, dass der Oberste Gerichtshof die „formalistische“ Auslegung von Art. 1454 CC ablehnt: Würde ein ausdrücklicher Rücktritt verlangt, wäre der Teil, der ohne Angabe von Gründen seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, bessergestellt als derjenige, der sich an die Vereinbarung hält und offen seinen Willen zum Rücktritt vom Vertrag bekundet: Ersterer müsste nur das Erhaltene zurückgeben; Letzterer das Doppelte der geleisteten Anzahlung. Für die Kammer ist dieses Ergebnis „unangemessen“ und steht nicht im Einklang mit der Rechtslehre, die die Artikel 1454 und 1124 CC miteinander verknüpft.

Das Urteil bestreitet nicht die begriffliche Unterscheidung zwischen Rücktritt, d. h. dem rechtmäßigen Recht, ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurückzutreten, was durch die Rückzahlung der Anzahlung abgegolten wird, und der Kündigung wegen Vertragsverletzung: der Folge der Nichterfüllung einer vertraglichen Verpflichtung.

Kernpunkt dieser Entscheidung ist die Feststellung einer funktionalen Äquivalenz zwischen beiden Begrifflichkeiten. Wenn der Verkäufer nicht ausdrücklich vom Vertrag zurücktritt, sein Verhalten jedoch unmissverständlich den Willen offenbart, den Vertrag nicht zu erfüllen und davon zurückzutreten, kann der Käufer, der in diesem Fall wegen Vertragsverletzung kündigt, ebenfalls die doppelte Rückzahlung der Anzahlung verlangen.

So gibt der OGH der Berufung statt und legt die praktische Auswirkung fest: Er verurteilt den vertragsbrüchigen Verkäufer zur Zahlung des doppelten Betrags der Kaution an den Käufer, da er de facto vom Vertrag zurückgetreten ist. Die rechtswissenschaftliche Botschaft ist klar: Im Bereich der Vertragskautionen wird die Konsequenz von Art. 1454 CC nicht durch das Fehlen einer ausdrücklichen Erklärung aufgehoben, wenn die Nichterfüllung einen faktischen Rücktritt darstellt.