La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 178/2026 de 9 de febrero aborda un problema práctico recurrente en compraventas de inmuebles con cláusula de arras penitenciales: qué sucede cuando el contrato prevé el efecto típico del art. 1454 del Código Civil "CC" (la pérdida o devolución doblada de las arras), no se otorga la compraventa, pero la parte incumplidora no declara expresamente que desiste del contrato.

El caso parte de un contrato privado de compraventa de un inmueble en el que el comprador entregó 10.000 € como "señal de reserva y arras penitenciales", fijándose un plazo para escriturar condicionado a la regularización de la titularidad registral del inmueble. 

Resulta relevante que el incumplimiento consistió en la manifiesta pasividad del vendedor al no otorgar e inscribir la escritura necesaria para constar como titular registral del inmueble vendido y así poder consumarse la compraventa mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa. 

La trascendencia jurisprudencial de la sentencia reside en que el Tribunal Supremo rechaza la lectura “formalista” del art. 1454 CC: Si se exigiera un desistimiento expreso, se colocaría en mejor situación al contratante que incumple sin dar explicaciones que al que, ajustándose al pacto, manifiesta abiertamente su voluntad de desistir del contrato: el primero devolvería solo lo recibido; el segundo, el duplo de las arras entregadas. Para la Sala, ese resultado “no es razonable” y no se ajusta a la doctrina que conecta los arts. 1454 y 1124 CC.

La sentencia no niega la distinción conceptual entre desistimiento, esto es, la facultad lícita de desistir sin causa alguna del contrato, que se indemniza con las arras, frente a la resolución por incumplimiento: la consecuencia del incumplimiento de una obligación contractual. 

Lo que es clave de este pronunciamiento es considerar la existencia de una equivalencia funcional entre ambos conceptos. Cuando el vendedor no desiste expresamente, pero su comportamiento revela inequívocamente la voluntad de no cumplir y de desistir del contrato, el comprador, en este caso, que resuelve por incumplimiento puede reclamar igualmente la devolución duplicada de las arras.

Así, el Tribunal Supremo estima el recurso y fija el efecto práctico: condena al vendedor incumplidor a pagar el duplo de las arras al comprador, por haber desistido de facto. El mensaje jurisprudencial es nítido: en materia de arras penitenciales, la consecuencia del art. 1454 CC no queda neutralizada por la ausencia de una declaración expresa si el incumplimiento es un desistimiento de facto.