Zum Verbot von Wohnungen zu touristischen Zwecken bei einer Eigentümergemeinschaft

Angesichts des wachsenden Phänomens der Nutzungen von Wohnungen zu touristischen Zwecken stand im Mittelpunkt der Debatte, ob die Eigentümergesellschaft eine solche Nutzung verbieten kann oder nicht, und wenn ja, welche Mehrheitserfordernisse der Eigentümergesellschaft erforderlich sind und ob ein solches Verbot rückwirkenden Charakter hat. Zweifellos kann die Eigentümergemeinschaft die Nutzung von Wohnungen zu touristischen Zwecken verbieten, wenn dieses Verbot in ihrer Satzung verankert ist.

Je nachdem, wo sich das Eigentum befindet, bedarf die Änderung der Satzung jedoch unterschiedlicher Mehrheitsverhältnisse. So müssen in Katalonien nur vier Fünftel der stimmberechtigten Eigentümer für eine solche Änderung der Satzung stimmen, diese vier Fünftel müssen gleichzeitig vier Fünftel der Anwesenden an der Versammlung ausmachen. Befindet sich die Immobilie dagegen z.B. in Madrid, wo das Gesetz zum horizontalen Eigentum gilt, so bedarf die Genehmigung oder Änderung der im Gesetz über das horizontalen Eigentum enthaltenen Regeln oder in den Satzungen der Gemeinschaft für ihre Gültigkeit die Einstimmigkeit sämtlicher Eigentümer, die wiederum auch an der Versammlung vertreten sein müssen.

Die Schwierigkeit, Einstimmigkeit zu erreichen, ist offensichtlich, wenn einer der Eigentümer diese Tätigkeit bereits ausführt oder ausführen möchte, weshalb der Staatssekretär für Tourismus kürzlich die Absicht ankündigte, das Gesetz zum horizontalen Eigentum auf staatlicher Ebene zu ändern. Bei Inkrafttreten dieser Maßnahme können die Nachbargemeinden schon mit einer Mehrheit von drei Fünfteln die Einrichtung von Ferienwohnungen in ihrem Gebäude verbieten, verglichen mit der noch jetzt geltenden erforderlichen Einstimmigkeit. Es ist jedoch wichtig klarzustellen, dass das von den Eigentümergemeinschaften gegebenenfalls genehmigte Verbot von Ferienunterkünften keinen rückwirkenden Charakter hat, wie kürzlich in dem Urteil des Obersten Gerichtshofs von Katalonien vom 13. September 2018 festgestellt wurde.