Bei Immobilieninvestitionen in Spanien spielt nicht nur die Besteuerung der erzielten Einkünfte eine zentrale Rolle. Ebenso wichtig ist die Frage, wie der Erwerb finanziert wird. Denn die steuerliche Abzugsfähigkeit von Fremdkapitalkosten kann die Rendite einer Investition erheblich beeinflussen.

Art. 16 des spanischen Körperschaftsteuergesetzes (Ley del Impuesto sobre Sociedades) begrenzt den Abzug von Nettofinanzierungsaufwendungen, d. h. des Betrags, um den die Finanzierungsaufwendungen die anrechenbaren Finanzerträge übersteigen. Abzugsfähig sind diese Aufwendungen grundsätzlich nur bis zu 30 % des operativen Ergebnisses. Für dessen Ermittlung wird vom Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung ausgegangen; Abschreibungen bleiben unberücksichtigt, hinzu kommen bestimmte steuerliche Anpassungen.

Unabhängig von dieser 30-Prozent-Grenze sieht das Gesetz einen Abzug von bis zu einer Million Euro pro Besteuerungszeitraum vor. Übersteigen die Nettofinanzierungsaufwendungen den jeweils zulässigen Abzug, können sie nach den Regelungen des Körperschaftsteuergesetzes
grundsätzlich in spätere Veranlagungszeiträume vorgetragen werden. Somit muss die steuerliche Entlastung nicht entfallen, sondern kann sich zeitlich verschieben.

Bei Investitionen über eine spanische Tochtergesellschaft oder eine Betriebsstätte in Spanien ist die Anwendung dieser Zinsschranke vergleichsweise klar geregelt. Betriebsstätten bestimmen ihre steuerliche Bemessungsgrundlage nach Art. 18 des Gesetzes über die Besteuerung von Nichtansässigen (IRNR) grundsätzlich nach den Vorschriften des Körperschaftsteuerrechts. Die Berechnung erfolgt auf Ebene der Gesellschaft, gegebenenfalls der Steuergruppe oder eben der Betriebsstätte. Der Besitz mehrerer Immobilien führt daher nicht automatisch dazu, dass der Mindestabzug von einer Million Euro mehrfach in Anspruch genommen werden kann.

Zusätzliche Aufmerksamkeit erfordert die konkrete Ausgestaltung der Finanzierung. Zu prüfen sind insbesondere die wirtschaftliche Begründung und Zuordnung der Ausgaben, die Fremdüblichkeit von Darlehen verbundener Unternehmen sowie mögliche weitere Beschränkungen bei bestimmten Unternehmenserwerben. Bei Betriebsstätten können außerdem besondere Regeln für Zinszahlungen an das Stammhaus sowie die in dem jeweils anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen vorgesehenen Ausnahmen relevant sein.