En las inversiones inmobiliarias en España, no solo resulta determinante la tributación de las rentas obtenidas. También es esencial analizar cómo se financia la operación, ya que la posibilidad de deducir fiscalmente los costes de financiación puede tener un impacto significativo en la rentabilidad de la inversión.

El artículo 16 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS) establece, con carácter general, una limitación a la deducibilidad de los gastos financieros netos, entendidos como el exceso de los gastos financieros respecto de los ingresos financieros computables. Estos gastos son deducibles, en principio, hasta el 30% del beneficio operativo. Para calcular este último se parte del resultado de explotación, sin tener en cuenta las amortizaciones y aplicando determinados ajustes fiscales.

Con independencia de este límite del 30%, la normativa permite deducir hasta un millón de euros por período impositivo. Cuando los gastos financieros netos superan el importe deducible, el exceso puede, con carácter general y dentro del régimen del Impuesto sobre Sociedades, trasladarse a períodos impositivos posteriores. Por tanto, la ventaja fiscal no necesariamente se pierde, sino que puede diferirse en el tiempo.

Cuando la inversión se canaliza a través de una sociedad filial española o de un establecimiento permanente situado en España, la aplicación de esta limitación está relativamente bien definida. De acuerdo con el artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), los establecimientos permanentes determinan su base imponible, con carácter general, conforme a las normas del Impuesto sobre Sociedades. El cálculo se realiza a nivel de la sociedad, en su caso del grupo fiscal, o del propio establecimiento permanente. Por ello, la mera tenencia de varios inmuebles no permite aplicar automáticamente varias veces el importe mínimo deducible de un millón de euros.

La estructura concreta de la financiación exige además un análisis específico. Entre otros aspectos, debe examinarse su justificación económica y la correcta imputación de los gastos, el carácter de mercado de los préstamos entre entidades vinculadas y las posibles limitaciones adicionales aplicables a determinadas adquisiciones empresariales. En el caso de los establecimientos permanentes, también pueden resultar relevantes las restricciones a la deducción de intereses satisfechos a la casa central y las eventuales excepciones previstas en el convenio para evitar la doble imposición correspondiente.