Die Zivilkammer des Obersten Gerichtshofs hat das Urteil vom 3. Oktober 2024 in Bezug auf die Frage der erforderlichen Stimmenmehrheit für das Verbot der Durchführung von touristischen Vermietungen in einer Eigentümergemeinschaft gefällt.

Bisher hatte der Oberste Gerichtshof über diese Frage nur vor dem Inkrafttreten des Gesetzes 7/2019 vom 1. März entschieden. Dieses Gesetz ergänzte mit Absatz 12 den Artikel 17 des spanischen Wohnungseigentum Gesetzes (LPH): "12. Die Vereinbarung, durch die die Ausübung der Tätigkeit [touristische Vermietung] eingeschränkt oder bedingt wird, unabhängig davon, ob sie eine Änderung der Satzung nach sich zieht, bedarf der Zustimmung von drei Fünfteln der Gesamtzahl der Eigentümer, die ihrerseits drei Fünftel der Beteiligungsquoten vertreten. [...]"

Zum Sachverhalt: Eine Wohneigentümergemeinschaft beschloss mit einer doppelten Mehrheit von 3/5 der Stimmen, die Einrichtung eines Beherbergungsbetriebs „VUT“ in ihrem Gebäude zu untersagen. Einer der Miteigentümer, ein Unternehmen, das beabsichtigte, in der ihm gehörenden Immobilie ein VUT einzurichten, erhob Klage gegen diesen Beschluss, und zwar mit der Begründung, dass sie legitim sei, da Artikel 17.12 die Möglichkeit vorsehe, die Nutzung von VUTs zu bedingen oder einzuschränken, nicht aber verbieten. Die Wohneigentümergemeinschaft erhob Einspruch und berief sich auf die Rechtmäßigkeit des Beschlusses und die Hinlänglichkeit der Abstimmung. Während das Gericht erster Instanz zugunsten der Gemeinschaft entschied, gab das Landgericht der klagenden Gesellschaft Recht.

Der Oberste Gerichtshof vertrat schließlich die Auffassung, dass die Vereinbarung rechtmäßig zustande gekommen und daher voll gültig sei. Die rechtliche Begründung des Urteils wird im Folgenden dargelegt:

1. Unbeschadet des verfassungsmäßigen Rechts auf Privateigentum ist es in den Wohneigentümergemeinschaften möglich, Beschränkungen oder Verbote in Bezug auf die Ausübung bestimmter Tätigkeiten oder Nutzungsänderungen in den Privatwohnungen festzulegen.
    
2. Damit dieses Verbot wirksam ist, muss es ausdrücklich und im Grundbuch eingetragen sein.
    
3. Das Gericht hält es für richtig, Artikel 17.12 in dem Sinne auszulegen, dass ein vollständiges Verbot des Beherbergungsbetriebs vereinbart werden kann und nicht nur eine Einschränkung oder Bedingung.
    
4. Der Grund dafür, dass den Miteigentümern die Möglichkeit eingeräumt wird, den Beherbergungsbetriebs zu verbieten, liegt in der Tatsache, dass eine solche Tätigkeit Belästigungen und Schäden verursachen kann.
    
5. Artikel 17.12 bietet eine Ausnahme von der Einstimmigkeitsregel, indem er die Zustimmung mit einer doppelten Mehrheit von 3/5 (s.g. Quoten und Köpfe) ermöglicht.

Dieses Urteil stellt einen Präzedenzfall für die Zukunft dar, in einer wirtschaftlichen und sozialen Situation, die dazu tendiert, die Ausbreitung von Beherbergungsbetrieben in Städten zugunsten der Wohnnutzung von Immobilien zu begrenzen oder zu verbieten.