La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado la sentencia de 3 de octubre de 2024, en relación con la cuestión de la mayoría necesaria de votos para acordar la prohibición de la implantación de alquiler turístico en una Comunidad de Propietarios.

Hasta ahora, el Tribunal Supremo se había pronunciado sobre esta cuestión antes de la entrada en vigor de la Ley 7/2019 de 1 de marzo, por la que se modificó la vigente Ley de Arrendamientos urbanos, que incorporó el apartado 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y que reza: “12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad [alquiler turístico], suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. […]”

En cuanto al fondo del asunto: una Comunidad de Propietarios, acordó, por doble mayoría de 3/5 de los votos, la prohibición de instalar una vivienda de uso turístico “VUT” en su edificio. Uno de los comuneros, una sociedad mercantil, que pretendía implantar una VUT en el inmueble de su propiedad, presentó demanda de impugnación de dicho acuerdo, al entender, en síntesis, que era nulo, toda vez el artículo 17.12 comprendía la posibilidad de condicionar o limitar el uso de VUT, pero no la prohibición total. La Comunidad de Propietarios se opuso, alegando la legitimidad del acuerdo y la suficiencia de los votos que lo acordaron. A pesar de que el Tribunal de Instancia falló a favor de la Comunidad, la Audiencia Provincial viró a favor de la sociedad mercantil recurrente.

Finalmente, el Tribunal Supremo consideró que el acuerdo fue legalmente adoptado y, por tanto, era plenamente válido. Exponemos a continuación la fundamentación jurídica de la sentencia:

1. Sin perjuicio del derecho constitucional a la propiedad privada, en las Comunidades de Propietarios cabe establecer limitaciones o prohibiciones a dicha propiedad en cuanto a realizar determinadas actividades o cambios de uso en los pisos privativos.
    
2. Para la efectividad de esta prohibición o limitación, ésta debe ser expresa y estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
    
3. Entiende el Tribunal que es correcto interpretar el artículo 17.12 en el sentido de permitir que se acuerde la prohibición total de la actividad del alquiler turístico, no solo la limitación o el condicionamiento.
    
4. El fundamento de facultar a los comuneros la posibilidad de prohibir los alquileres turísticos radica en que dicha actividad puede generar molestias y perjuicios.
    
5. El artículo 17.12 ofrece una excepción a la regla de la unanimidad al posibilitar la aprobación por la doble mayoría de 3/5 (cuotas y cabezas).

Esta sentencia sienta jurisprudencia en adelante, en una coyuntura económica y social tendente a limitar o prohibir la proliferación de VUT en las ciudades en pro del uso de vivienda de los inmuebles.