In Spanien ist die Kompetenzverteilung zwischen Grundbuchbeamten (Registradores) und Notaren im Bereich der Identifizierung der Erschienenen Gegenstand zahlreicher Entscheidungen der Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGRN) gewesen (vgl. etwa die jüngsten Beschlüsse vom 21. Juni 2023 und vom 14. Januar 2025).

Die allgemeine Regel ist eindeutig: (i) Die Identifizierung der Erschienenen in öffentlichen Urkunden obliegt dem Notar; wohingegen (ii) die Überprüfung, ob die Identität des Erklärenden mit der des Grundbuchberechtigten übereinstimmt, in die Zuständigkeit der Grundbuchbeamten fällt.

Allerdings hat die DGRN – in Auslegung der Bestimmungen des Ley Hipotecaria – festgelegt, dass sich die Grundbuchbeamten einer Eintragung nur dann widersetzen dürfen, wenn die festgestellten Abweichungen hinreichend erheblich sind.

Mit dieser Materie befasst sich erneut die Entscheidung der DGRN vom 24. Juli 2025. Darin wird über einen Grundstückskauf entschieden, bei dem die Grundbuchbeamtin die Eintragung der Urkunde negativ beurteilt hatte, weil sie keine Gewissheit über die Identität des Erschienenen hatte. Grundlage ihrer Bewertung war der Umstand, dass in dem Grundbuchblatt des Grundstücks die DNI-Nummer des Erschienenen nicht verzeichnet war, obwohl sie in der neu errichteten öffentlichen Kaufurkunde enthalten war. Von besonderem Interesse ist zudem, dass das Grundbuchamt zur Begründung seiner Beurteilung folgendes Argument heranzog: Die Notarin habe in der Urkunde nicht erklärt, ihrer (nach Auffassung des Grundbuchamts bestehenden) Pflicht nachgekommen zu sein, den Eigentumstitel zu prüfen, aufgrund dessen das Grundstück übertragen wurde.

Gegen die negative Beurteilung der Grundbuchbeamtin bestätigte die DGRN erneut ihre Auffassung hinsichtlich der Zuordnung der Pflicht zur Identifizierung der Erschienenen zu den Notaren – einschließlich der daraus folgenden Verantwortungsübernahme für diesen Aspekt. Auf Grundlage sämtlicher von der Notarin geprüften Unterlagen konnte das von ihr vorgenommene Identitätsurteil hinreichend begründet werden.

Hinsichtlich der angeblichen Pflicht zur Prüfung des Eigentumstitels vor der Übertragung stellte die DGRN zwei besonders wichtige Erwägungen an: (i) Das Fehlen einer ausdrücklichen Erklärung in der Urkunde über die erfolgte Prüfung des Eigentumstitels reicht nicht aus, damit das Grundbuchamt das vom Notar vorgenommene Urteils über die Geschäftsfähigkeit in Frage stellen kann; und (ii) Artikel 174 der Reglamento Notarial auferlegt dem Notar auch nicht die Verpflichtung, den Eigentumstitel zu prüfen, um eine Kaufurkunde zu errichten.

Die vorstehenden Begründungen sind von großem Interesse für das Verständnis der Grenzen und Möglichkeiten der notariellen und registralen Funktionen. Zugleich dienen sie – erneut – als Erinnerung an die Bedeutung eines inhaltlich und formal strukturierten und sorgfältig gestalteten Kaufprozesses in sämtlichen Fällen.