En España, la división de competencias entre registradores y notarios en materia de identificación de los comparecientes ha sido objeto de numerosas resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGRN) (por citar algunas de las más recientes, vid. las de fecha 21 de junio de 2023 y de 14 de enero de 2025). 

La regla general es clara: (i) la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos corresponde al notario; mientras que (ii) la comprobación de que la identidad del otorgante coincide con la del titular registral, es competencia de los registradores. 

Ahora bien, la DGRN, siguiendo los preceptos de la Ley Hipotecaria, tiene establecido que solo podrán oponerse los registradores a la inscripción del instrumento público aquellas discrepancias que tengan suficiente consistencia. 

Sobre esta materia se ha vuelto a pronunciar la resolución de la DGRN de 24 de julio de 2025. En ella se decide sobre un supuesto de venta de inmueble en el que la registradora calificó negativamente la inscripción de la escritura por no tener certeza sobre la identidad del compareciente, basándose en el fundamento de que no constaba en la hoja registral de la finca el D.N.I. del compareciente que sí figuraba en la escritura pública de compraventa recién otorgada. Asimismo, lo que resulta de gran interés, el Registro utilizó también el siguiente argumento en apoyo de su calificación: la notaria no había manifestado en la escritura el cumplimiento de su obligación (a juicio del Registro) de examinar el título de propiedad por el que se transmitía la finca. 

Frente a la calificación negativa de la registradora, la DGRN reiteró sus argumentos sobre la atribución al Notariado de la obligación de identificación de los comparecientes en una escritura (con la consecuente asunción de responsabilidad sobre este extremo). Con todos los documentos examinados por la notaria, podía fundamentarse el juicio de identidad llevado a cabo.

Asimismo, en cuanto a la obligación de examen del título de propiedad previa transmisión, la DGRN estableció dos consideraciones muy importantes: (i) la omisión en la escritura de la referida manifestación sobre haber realizado el examen del título de propiedad no es suficiente para que el Registro pueda contradecir el juicio de capacidad del notario; y (ii) el artículo 174 del Reglamento Notarial tampoco impone la obligación del notario de examinar el título de propiedad para otorgar la escritura de compraventa.

Las anteriores fundamentaciones resultan de mucho interés para comprender los límites y posibilidades de la función registral y notarial. No obstante, nos sirven también, de nuevo, como recuerdo sobre la importancia de tener un proceso de compraventa (en todos los casos) estructurado y bien configurado en fondo y forma.