Rechtsnachfolge bei Versterben des Mieters: Oberster Gerichtshof ändert seine Auffassung

Gemäß der Übergangsbestimmung des Mietgesetzes von 1994 („Ley de Arrendamientos Urbanos“), erlöschen die Mietverträge, die vor dem 9. Mai 1985 geschlossen wurden und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des oben genannten Mietgesetzes wirksam waren, wenn nicht innerhalb einer Frist von drei Monaten nach dem Tod des Mieters der Vermieter eine schriftliche Mitteilung vom Versterben erhält, mitsamt Sterbeurkunde und Mitteilung über die Identität des Rechtsnachfolgers, sowie dessen Verwandtschaft mit dem Verstorbenen und gegebenenfalls weiterer Nachweises darüber, dass er die rechtlichen Voraussetzungen der Rechtsnachfolge erfüllt. Bisher war der Oberste Spanische Gerichtshof der Ansicht, dass die gewissenhafte Erfüllung der oben genannten Voraussetzungen notwendig war, damit der Rechtsübergang stattfinden kann. Das am 20. Juni 2018 erlassene Urteil des Gerichtshofes, hält diese Doktrin jedoch für zu starr und ist der Auffassung, dass sie nicht derart unflexibel beibehalten werden kann, ohne die Erfordernisse von Treu und Glauben im Einzelfall zu berücksichtigen.

Daher - so das Plenum der Kammer - kann das Erlöschen des Vertrages ein unbilliges Ergebnis sein, wenn der Vermieter trotz fehlender formaler schriftlicher Mitteilung anderweitig tatsächliche Kenntnis vom Versterben des Mieters und vom Willen des Rechtsnachfolgers, in die Rechtsnachfolge einzutreten, erlangt hat. Das Plenum weist dabei darauf hin, dass das Einverständnis des Vermieters keine Voraussetzung für die Rechtsnachfolge sei. Im Rahmen der neuen Doktrin ist der Gerichtshof der Auffassung, dass im Falle der fehlenden schriftlichen Mitteilung die Kenntnis des Versterbens auf anderen Wegen ebenso wirksam ist, wenn, wie im beurteilten Fall, nachgewiesen ist, dass der Vermieter volle Kenntnis von den Umständen des Todes der Mieterin hatte, da er mit dem Witwer den neuen Mietpreis verhandelt hatte.