La subrogación por fallecimiento del arrendatario: cambio de criterio del Tribunal Supremo

De acuerdo con lo previsto en la disposición transitoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebraron con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y que estuvieran subsistentes al tiempo de entrar en vigor dicha Ley, se extinguen si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Hasta la fecha, el Tribunal Supremo había venido entendiendo que, para que tuviera lugar la subrogación, era imprescindible el escrupuloso cumplimiento de los requisitos arriba citados, que incluyen la comunicación, por escrito, del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.

La Sentencia dictada por el Alto Tribunal Supremo el pasado 20 de junio de 2018, sin embargo, ha considerado que dicha doctrina resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que impone la buena fe. Por tal razón -explica el Pleno de la Sala– el efecto extintivo del contrato de arrendamiento puede ser un resultado injusto, cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene conocimiento efectivo del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello, y advierte que el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación. Al amparo de la nueva doctrina, el Tribunal estima que, en defecto de comunicación por escrito, resulta igualmente válido el conocimiento del fallecimiento por otros medios, cuándo, como en el caso enjuiciado, queda acreditado que la arrendadora tenía pleno conocimiento de las circunstancias del fallecimiento de la arrendataria, al haber estado negociando con el viudo de ésta el importe de la nueva renta.