Bei Immobilienverkäufen ist es üblich, dass die Parteien, anstatt den notariellen Kaufvertrag direkt zu unterzeichnen, einen privaten Kaufvertrag abschließen, der vor der Unterzeichnung vor einem Notar eine Reuegeldvereinbarung enthält.

Nach spanischem Recht gibt es drei Arten von Reuegeld: die Bestätigungs-, die Straf- und die Reuegeldvereinbarung, wobei diese am häufigsten vorkommen. Diese bestimmen gemäß Art. 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches (CC), dass eine der Parteien vom Vertrag zurücktreten kann, indem sie das Reuegeld, in der Regel etwa 10 % des Kaufpreises, als Zeichen des Vertragsabschlusses hinterlegt. Wenn der Käufer beschließt, den Erwerb nicht fortzusetzen, verliert er den gezahlten Betrag; wenn es der Verkäufer ist, der zurücktritt, muss er dem Käufer das Doppelte des erhaltenen Reuegelds zurückzahlen. Auf diese Weise werden die Interessen beider Parteien ausgeglichen.

Unserer Meinung nach liegt das Problem nicht in der Reuegeldvereinbarung selbst, sondern in dem Moment, in dem diese unterzeichnet wird. Vor allem wenn ein Immobilienmakler beteiligt ist, wird der Käufer oft dazu gedrängt, ein vom Makler erstelltes Dokument zu unterzeichnen, um nicht von einem anderen Käufer überholt zu werden, das ungeachtet des Titels „Kaufangebot, Verpflichtung, Seriosität...“ eine Reuegeldvereinbarung enthält. Auf diese Weise sichert sich der Makler den Käufer, der an das unterzeichnete Dokument gebunden ist, und kann den Verkäufer davon überzeugen, das verbindliche Angebot anzunehmen.

Sobald der Verkäufer das Angebot angenommen hat, ist der Käufer verpflichtet, den Kaufvertrag zu unterzeichnen, da sonst das Reuegeld verfällt. Obwohl das Dokument in der Regel die wesentlichen Elemente des Verkaufs (Gegenstand und Preis) enthält, beendet es die Verhandlungen auch dann, wenn der Käufer nicht die vorgeschriebenen Mindestinformationen gemäß dem spanischem Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnraum erhalten hat. Entweder er unterschreibt den Vertrag oder er verliert die Anzahlung.

Das Risiko wird noch verstärkt, wenn nach der Vertragsunterzeichnung im Rahmen der Hypothekenaufnahme ein Immobilienwertgutachten angefordert wird und dieses keinen Wert ergibt, der die Finanzierung des Verkaufs ermöglicht, denn in diesem Moment wird der Verkauf erzwungen, es sei denn, der Käufer verzichtet darauf und verliert das Reuegeld.

Aus diesem Grund empfehlen wir unseren Mandanten, 1) niemals Dokumente zu unterzeichnen, die eine Anzahlung von Reuegeld beinhalten, die man nicht bereit ist einzubüßen, ohne einen Anwalt zu konsultieren; 2) wenn möglich, vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags ein Immobiliengutachten erstellen zu lassen, um die Kosten für die Finanzierung des Preises rechtzeitig abzuschätzen und 3) vor der Unterzeichnung des Vertrags eine rechtliche due diligence der Immobilie vorzunehmen. Denn laut Grundbuchamt liegt der Durchschnittspreis einer gebrauchten Immobilie in Spanien bei 200.500 € und die Hypotheken, mit denen sie finanziert werden, haben eine durchschnittliche Laufzeit von 25 Jahren. Es lohnt sich also, in aller Ruhe zu entscheiden und sich gut beraten zu lassen, meinen Sie nicht auch?