En las compraventas de inmuebles es frecuente que, en vez de firmar directamente la escritura de compraventa, las partes suscriban un contrato privado de compraventa que incluye un pacto de arras penitenciales con carácter previo al otorgamiento ante notario.

Si bien existen tres tipos de arras: las confirmatorias, las penales y las penitenciales, son éstas las más comunes. Lo que éstas regulan, ex art. 1454 del CC es el desistimiento del contrato por alguna de las partes, mediante la entrega de una cantidad, habitualmente en torno al 10% del precio de compraventa, como señal del pacto.  En caso de que el comprador decida no continuar con la compra, perderá la cantidad entregada, si es el vendedor quien se retracta, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida. Así, se busca equilibrar los intereses de ambas partes.

En nuestra opinión, el problema no radica en el pacto de las arras en sí, sino en el momento de su firma. Sobre todo, cuando media un agente inmobiliario, es frecuente que se urja al comprador a firmar un documento elaborado por la inmobiliaria para evitar que se le adelante otro comprador, que independientemente del título atribuido “oferta de compra, de compromiso, seriedad…” contiene un pacto de arras. De esta forma, el agente inmobiliario se asegura el comprador, vinculado por el documento suscrito y puede convencer al vendedor de que acepte la oferta en firme.

Aceptada la oferta por el vendedor, el comprador viene a obligado a la firma del contrato de compraventa so pena de perder las arras entregadas. Si bien el documento suele contener los elementos esenciales de la compraventa (objeto, sujetos y precio), pone fin a la negociación si bien no se ha proporcionado al comprador la información mínima y obligatoria según la Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda. O firma el contrato o pierde las arras.

El problema se agrava si, tras firmar el contrato, se solicita una tasación inmobiliaria como parte del proceso de obtención de una hipoteca y ésta no ofrece un valor que permita financiar la compraventa, porque en ese momento, la compraventa es forzosa salvo que se desista y se pierdan las arras.

Por ello, nuestra recomendación a los clientes es 1) no firmar nunca documentos en los que medie señal o entrega de cantidad que no se esté dispuesto a perder sin consultar a un abogado; 2) a ser posible, realizar la tasación antes de la firma del contrato de compraventa, con el fin de prever el coste de la financiación del precio a tiempo y 3) realizar una revisión legal del inmueble antes de firmar el contrato.

Al fin y al cabo, según el Registro de la Propiedad, el precio medio de una vivienda usada en España de media es de 200.500€ y las hipotecas que lo financian son de una media de 25 años de plazo. Merece la pena comprar con calma y estar bien asesorado en el proceso. ¿Están de acuerdo?