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Folgen des Hochwassers für Mietverträge

30/06/2016
| Nereida Sánchez Pérez, LL.M.
Folgen des Hochwassers für Mietverträge

Für Immobilieneigentümer und –vermieter ist Hochwasser ein wichtiges und aktuelles Thema. In manchen Regionen ist die Gefahr für Hochwasser in regelmäßigen Abständen hoch, manchmal kommt aber das Hochwasser sehr überraschend. Dort wo Hochwasser auftritt, sind die Schäden groß und können Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter zur Folge haben. Ist die Wohnung oder das Haus durch Hochwasser vollständig zerstört und unbewohnbar, muss der Mieter keine Miete mehr zahlen. Im Extremfall, etwa bei drohenden Gesundheitsgefährdungen, hat der Mieter sogar das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Sind nur einzelne Räume feucht und nicht mehr bewohnbar, hängt die Höhe der Mietminderung davon ab, welches Ausmaß die Überschwemmung hat. Der Vermieter muss lediglich eventuell mitvermieteten Gegenständen ersetzen, z.B. Einbauküchen, Elektrogeräten oder Teppichböden, die zerstört worden sind. Aber bei Flut hat der Mieter gegenüber dem Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Schadensersatz (z.B. Kosten einer Hotel-Unterbringung), es sei denn, es liegt ein Verschulden des Vermieters oder einen Mangel der Mietsache vor. Ein Vermieter haftet nämlich auch ohne Verschulden gegenüber dem Mieter auf Ersatz des Schadens, der auf solche bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen Mängel der Mietsache zurückzuführen ist. 

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH sind derartige Mängel auch tatsächliche und rechtliche Verhältnisse und Zustände, die mit der Mietsache zusammenhängen. In Zeiten des Klimawandels mit immer häufiger auftretenden und immer heftiger ausfallenden Unwettern müssen Mieträume deshalb nach den baulichen Verhältnissen nicht nur gegen ein Hochwasser gesichert sein, das den bisherigen bekannten höchsten Wasserstand aus zurückliegenden Jahren erreicht; vielmehr ist beim Hochwasserschutz eines Gebäudes ein gewisser „Sicherheitszuschlag“ zu berücksichtigen. Daher empfiehlt sich für alle Immobilieneigentümer, die tatsächliche Gefährdungslage der Immobilie zu prüfen.

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