Der Beschluss der sogenannten Hauptabteilung für Rechtssicherheit und öffentliche Beurkundung (DGSJFP) vom 4. September 2025 befasst sich mit der Klage gegen die Weigerung des Grundbuchamtes Nr. 6 von Barcelona, eine Annahme an Erfüllungs statt einzutragen, da die Zahlungsmittel, die für das Darlehen verwendet wurden, aus dem die Schuld entstand, nicht identifiziert wurden.

Es befasst sich mit einer Zahlungsabfindung aus, bei der eine GmbH zwei Grundstücke an den Kreditgeber für eine anerkannte Schuld in Höhe von 39.700 € aus aufeinanderfolgenden Darlehen übergab. Weder in der Urkunde noch in der ergänzenden notariellen Urkunde wurde konkretisiert, wie die Auszahlung dieser Mittel (Zahlungsmittel) erfolgte, obwohl sie eine Bescheinigung auf der Grundlage der Buchhaltung der Parteien enthielten.

Der Kern des Konflikts ist die Forderung, den tatsächlichen Vermögensübergang (d. h. wie und wann das Geld, das die Schuld begründet hat, übergeben wurde) gemäß des spanischen Notariatsgesetzes und des Hypothekengesetzes nachzuweisen.

Die DGSJFP stützt ihre Entscheidung auf eine wiederholte Rechtsauffassung: Die Anerkennung einer Schuld ist kausal (nicht abstrakt), und wenn der Grund ein Darlehen ist, muss das ursprüngliche Zahlungsmittel nachgewiesen werden, um Kontrollen hinsichtlich Betrugs und Geldwäsche zu ermöglichen. Die DGSJFP fasst die bisherigen Entscheidungen in diesem Sinne zusammen:

• Eine fiktive Anerkennung, die die Kontrolle einer möglichen Geldwäsche unmöglich macht, ist zu vermeiden, weshalb die tatsächliche Vermögensverschiebung, die die Schuld darstellt, nachgewiesen werden muss.
• Eine Ausnahme von dieser Anforderung besteht nur, wenn die Schuldanerkennung eine novatorische tilgende Wirkung hat, was ohne ausdrückliche Erklärung nicht der Fall ist.
• Es ist nicht erforderlich, die Darlehensverträge vorzulegen, aber in der Urkunde müssen die Zahlungsmittel für die Schuld detailliert angegeben werden.

Der Beschluss lehnt die Anwendung der Kriterien anderer vom Kläger angeführter Entscheidungen der DGSJFP ab und unterscheidet zwischen der Zahlung in Form einer Sachleistung – die den Nachweis der monetären Herkunft der Schuld erfordert – und dem Ausgleich, der als Tilgungsmechanismus und nicht als Zahlungsmittel fungiert.

Somit wird abgelehnt, dass eine allgemeine Erwähnung oder eine protokollierte Buchhaltungsbescheinigung ausreicht, um die Eintragungsanforderungen zu erfüllen, da dies die Ausübung der dem Notariat und dem Grundbuchamt ausdrücklich übertragenen Kontrollen verhindern würde. Die Sachleistung unterliegt der Identifizierung der Zahlungsmittel, die zur Entstehung der anerkannten Schuld verwendet wurden, zumal das normative Ziel darin besteht, fiktive Transaktionen zu verhindern, die Betrug oder Geldwäsche verschleiern könnten.

Zusammenfassend wird die Rechtsprechung bestätigt, die die Identifizierung der tatsächlichen Vermögensübertragung bei der Anerkennung von Schulden vor der Zahlung in Form Erfüllung statt verlangt und Ausnahmen außer in ausdrücklich festgelegten Fällen ausschließt.