Die auflösende Bedingung ist eine zwischen den Parteien vereinbarte Klausel, die festlegt, dass bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses der Vertrag aufgelöst wird. Nach Eintritt dieser Auflösung erlischt der Vertrag ab dem Zeitpunkt seines Abschlusses und die Parteien müssen die Leistungen zurückgeben.

Damit diese Klausel erga omnes wirksam ist, soll sie (nach Entrichtung der entsprechenden Steuer) im Grundbuch eingetragen werden. Nach Ablauf der Gültigkeitsdauer der Bedingung darf man beim Grundbuchamt die Löschung durch einen privatschriftlichen Antrag mit beglaubigter Unterschrift beantragen.

Aber, wann ist diese Belastung verjährt?

Die Entscheidung der Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública vom 17. Juli 2025 löst die Frage, indem sie die geltenden Verjährungsfristen zusammenfasste.

Art. 210.1.8ª des Hypothekengesetzes lautet: „Auf Antrag eines Interessenten und ohne die Notwendigkeit einer Aktenbearbeitung können die Eintragungen [auflösende Bedingungen] gelöscht werden, wenn 5 Jahre seit dem Tag des Ablaufs der Frist vergangen sind, in der sie laut Grundbuch ausgeübt werden konnten, sofern keine vorbeugende Eintragung einer Klage oder eine andere Eintragung vorliegt, aus der hervorgeht, dass das Recht ausgeübt, der Titel geändert oder eine gerichtliche Klage auf dessen Erfüllung erhoben wurde.”

Daher muss zunächst festgestellt werden, an welchem Tag die Frist für die mögliche Ausübung der eingetragenen Bedingung abgelaufen ist, und von diesem Zeitpunkt an müssen 5 Jahre von Datum zu Datum zur Berechnung des Fristablaufs gezählt werden.

Die Schwierigkeit bei der Festlegung der Verjährungsfrist ergibt sich bei Bedingungen, die vor Inkrafttreten der Änderung des LEC Gesetzes (7.10.2000) entstanden sind. Die zitierte Entscheidung löst dies jedoch nach dem Kriterium des Urteils des Obersten Gerichtshofs 20/202 vom 20. Januar, das die Übergangsbestimmung des Gesetzes mit Art. 1939 des CC kombiniert.

Gemäß diesem Urteil würde es die folgenden möglichen Situationen geben (außer Unterbrechung der Verjährung), wobei zu berücksichtigen ist, dass die vor dem genannten Inkrafttreten begonnene Verjährung einer Frist von 15 Jahren unterliegt, wobei jedoch, wenn seit diesem Inkrafttreten die gesamte nach der neuen Regelung erforderliche Frist (5 Jahre) verstrichen ist, die Verjährung auch dann wirksam wird, wenn zuvor eine Frist von 15 Jahren galt. Auf der Grundlage des Vorstehenden lässt sich dies wie folgt zusammenfassen:

(i) Vor dem 7.10.2000 entstandene Bedingungen: Diese verjähren mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes.
(ii) Bedingungen, die zwischen dem 7. Oktober 2000 und dem 7.10. 2005 entstanden sind: Für sie gilt die im ursprünglichen Wortlaut von Art. 1964 CC vorgesehene Frist von 15 Jahren.
(iii) Für Bedingungen, die zwischen dem 7.10.2005 und dem 7.10.2015 entstanden sind, gilt gemäß der Übergangsregelung in Art. 1939 CC eine Verjährungsfrist bis zum 7. Oktober 2020.
(iv) Nach dem 7.10. 2015 entstandene Bedingungen: Für sie gilt die neue Frist von fünf Jahren gemäß dem geltenden Wortlaut von Art. 1964 CC.