La condición resolutoria es una cláusula pactada entre las partes por la que se establece que, en el caso de cumplirse un determinado hecho, se producirá la resolución del contrato. Producida dicha resolución, el contrato se extingue desde que se celebró y las partes deberán devolverse las prestaciones.

Para que dicha cláusula tenga eficacia erga omnes, debe inscribirse (previa liquidación del impuesto correspondiente) en el Registro de la Propiedad.

Pues bien, una vez transcurrido el plazo de vigencia del ejercicio de esta condición resolutoria, cabe la posibilidad de instar en el Registro de la Propiedad la cancelación de dicha inscripción, mediante una instancia privada con firma legitimada y así, eliminar esta carga de la finca registral.

En este punto, la pregunta es, ¿cuál es el plazo de prescripción de esta carga?

La resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 17 de julio de 2025, resolvió esta duda recapitulando los plazos de prescripción aplicables.

El art. 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria reza: “podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente las inscripciones [condiciones suspensivas] cuando hayan transcurrido cinco años desde el día que venció el plazo, en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento”.

Por tanto, en primer lugar, habrá que determinar en qué día finalizó el plazo del posible ejercicio de la condición inscrita y a partir de ahí, contar cinco años de fecha a fecha para determinar si el plazo se ha cumplido.

La dificultad para fijar el plazo de prescripción surge en el caso de condiciones nacidas antes de la entrada en vigor de la modificación de la LEC (7.10.2000). Pero la citada resolución lo resuelve, siguiendo el criterio de la Sentencia del TS 20/202 de 20 de enero, que combina la disposición transitoria de la Ley con el art. 1939 del CC.

Según la Sentencia citada tendríamos las siguientes posibles situaciones (salvo interrupción de la prescripción), teniendo en cuenta que la prescripción iniciada antes de la referida entrada en vigor se regirá por el plazo de 15 años, si bien, si desde dicha entrada en vigor transcurriese todo el plazo requerido por la nueva norma (cinco años) surtirá efecto la prescripción incluso aunque anteriormente hubiera un plazo de 15 años.

En base a lo anterior, se podría resumir de la siguiente forma:

(i)    las nacidas antes del 7 de octubre de 2000: estarían prescritas a la entrada en vigor de nueva Ley.
(ii)    las nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: se les aplica el plazo de 15 años previsto en la redacción original del art. 1964 CC.
(iii)    las nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: en aplicación de la regla de transitoriedad del art. 1939 CC, no prescriben hasta el 7 de octubre de 2020.
(iv)    las nacidas después del 7 de octubre de 2015: se les aplica el nuevo plazo de cinco años, conforme a la vigente redacción del art. 1964 CC.

Con estos criterios, resulta mucho más sencillo el cálculo de la prescripción de la condición resolutoria permitiendo conocer de antemano la posibilidad o no de la cancelación registral.