In bestehenden Gebäuden, insbesondere in Einfamilienhaussiedlungen, ist es möglich, nachträglich eine s.g. horizontale Aufteilung in Form von Wohnungseigentümerschaft vorzunehmen, bei der die Wohnungen als Sondereigentum gelten und das Grundstück Gemeinschaftseigentum ist, ohne dass das Grundstück physisch geteilt wird. Es kann auch die Schaffung einer privaten Immobilienanlage mit unabhängigen Grundstücken und Gebäuden gewählt werden, die gemeinschaftliche Elemente haben können oder auch nicht.

Diese Konfigurationen führen häufig zu unterschiedlichen Auffassungen zwischen Notaren und Grundbuchbeamten. Nur wenn es sich um eine Parzellierung handelt, ist eine Baugenehmigung oder eine behördliche Erklärung über deren Entbehrlichkeit notwendig.

Die Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) neigt in der Regel dazu, diese Unterlagen für die Eintragung in das Grundbuch zu verlangen.

Ein Beispiel hierfür ist der Beschluss vom 26. März 2025 über die Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchs von Estepa, mit der die Eintragung einer Urkunde über die Aufhebung eines Miteigentums nach der Gründung einer Wohnungseigentümerschaft ausgesetzt wurde. In diesem Fall handelte es sich um zwei Einfamilienhäuser, die im Grundbuch unter derselben Grundstücksnummer eingetragen waren, jedoch seit mehr als 15 Jahren über separate Zugänge und Merkmale verfügten. Die Miteigentümer erteilten eine Urkunde zur Aufhebung des Miteigentums und zur Zuteilung einer Wohnung an jeden von ihnen.

Das Grundbuch lehnte die Eintragung ab, da es der Ansicht war, dass es sich um eine Parzellierung handelte, für die eine Lizenz oder eine Bescheinigung über deren Entbehrlichkeit erforderlich sei. Der Notar verteidigte hingegen, dass keine neue Teilung vorgenommen werde, sondern eine bereits konsolidierte Situation zweier unabhängiger Wohnungen geregelt werde, die in der Fertigbauurkunde aufgrund ihres Alters anerkannt worden sei. Er wandte analog Artikel 28.4 der Bodengesetzgebung “Ley del Suelo” über alte Gebäude an.

Die DGSJFP wies die Beschwerde zurück und bestätigte die ablehnende Entscheidung. Sie war der Ansicht, dass die Transaktion tatsächlich eine Teilung des Grundstücks darstellte, da jedes Sondereigentum einen eigenen Teil des Grundstücks erhielt, was eine Parzellierung darstellte, die grundsätzlich einer Genehmigung bedurfte. Außerdem wies sie darauf hin, dass eine horizontale Eigentumsaufteilung Betrugsfälle wie illegale Grundstücksteilung verschleiern kann und daher mit Vorsicht zu prüfen ist.

Die DGSJFP räumt jedoch ein, dass keine Lizenz vorgelegt werden muss, wenn die städtebaulichen Verjährungsfristen abgelaufen sind, sofern durch eine Bescheinigung der Gemeinde die Entbehrlichkeit einer Genehmigung nachgewiesen wird.