En edificaciones preexistentes, incluidas viviendas unifamiliares adosadas, es posible constituir una división horizontal a posteriori mediante la modalidad de propiedad horizontal tumbada, en la que las viviendas son elementos privativos y el suelo común, sin dividir físicamente el terreno. También puede optarse por la creación de un complejo inmobiliario privado con parcelas y edificaciones independientes, que pueden compartir o no elementos comunes.

Estas configuraciones generan con frecuencia criterios divergentes entre notarios y registradores. Si se considera que hay un acto parcelatorio, se exige licencia urbanística o una declaración administrativa de su innecesaridad; si no, no sería necesario. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) suele inclinarse por exigir dicha documentación para permitir la inscripción registral.

Un ejemplo de ello es la resolución de 26 de marzo de 2025, sobre el recurso contra la nota del registrador de Estepa, que suspendía la inscripción de una escritura de extinción de condominio tras constituirse la propiedad horizontal tumbada. En este caso, se trataba de dos viviendas adosadas, descritas en el Registro bajo un mismo número de finca, aunque con accesos y características independientes desde hace más de 15 años. Los copropietarios otorgaron escritura para extinguir el condominio y adjudicarse cada uno una vivienda.

El registrador denegó la inscripción, considerando que se producía un acto parcelatorio y, por tanto, requería licencia o certificación de innecesaridad. Por su parte, el notario defendía que no se realizaba una nueva división, sino que se regularizaba una situación ya consolidada de dos viviendas independientes, que se había reconocido en la escritura de obra nueva por antigüedad. Aplicaba por analogía el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, relativo a edificaciones antiguas.

La DGSJFP desestimó el recurso y confirmó la calificación negativa. Consideró que la operación implicaba realmente una partición del suelo, ya que cada elemento pasaba a tener su propia porción de terreno, constituyendo un acto parcelatorio sujeto, como norma general, a licencia. Además, recordó que la propiedad horizontal tumbada puede encubrir fraudes, como segregaciones ilegales de terrenos, por lo que debe analizarse con cautela.

No obstante, la Dirección admite que no se aporte licencia cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción urbanística, pero siempre que se acredite mediante certificación municipal la innecesaridad de licencia.