In der Entscheidung der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentliches Vertrauen vom 25. März 2024 wurde über den Einspruch eines Notars gegen die Qualifikation des Grundbuchs Nr. 16 in Madrid entschieden, der sich gegen die Eintragung einer Urkunde erklärt hat, in der unter anderem die Berichtigung der Beschreibung und der Fläche eines Gebäudes sowie eine Nutzungsänderung von einem Geschäftslokal zu einer Wohnung beurkundet wurde.

In der Urkunde war die neue Beschreibung nicht das Ergebnis einer Baumaßnahme, sondern lediglich die Änderung der Nutzung eines Geschäftslokals und die Berichtigung der eingetragenen Beschreibung, um sie an die des Immobilienkatasters anzupassen, was eine Änderung um 8 m2 erbrachte. Der Urkunde war die Erklärung über den Erstbezug beigefügt, die elektronisch bei der Stadtverwaltung von Madrid eingereicht worden war.

Grund dafür war, dass (i) die Konformitätsbescheinigung des Stadtrates über die Nutzungsänderung fehlte und (ii) die bebaute Fläche in der Urkunde und im Kataster nicht vollständig übereinstimmten.
Die Nutzungsänderung ist im Sinne des Landgesetzes (TRLS) mit der Änderung eines eingetragenen Werkes vergleichbar und die Regelung des Zugangs zum Register dieser Änderung kann gemäß Art. 28.1 des Landgesetzes auf zwei Arten erfolgen: (i) durch einen ausdrücklichen Akt: eine Baugenehmigung oder eine Konformitätsbescheinigung des Stadtrates, die sich auf eine zuständige städtebauliche Erklärung bezieht, oder (ii) durch die Genehmigung der Nutzung oder des Erstbezugs, die durch eine zuständige Erklärung über die Nutzung und den Betrieb ersetzt werden kann.

Die Entscheidung bestätigte das Kriterium des Grundbuchs: die Nutzungsänderung kann nicht eingetragen werden, wenn die Zuständigkeitserklärung nicht von einer vom Stadtrat von Madrid ausgestellten Konformitätserklärung begleitet wird.

Obwohl in der Gemeinschaft Madrid die zuständige städtebauliche Erklärung zur Nutzungsänderung eine Genehmigung für eine Nutzungsänderung darstellt, ist sie nur wirksam, um die Aufnahme einer Aktivität zu ermöglichen, ohne dass eine anschließende Verwaltungskontrolle abgewartet werden muss. Wenn jedoch beabsichtigt ist, dass dies gegenüber Dritten durch den Zugang zum Grundbuch übergangen wird, so erzwingt die Rechtssicherheit des Immobilienverkehrs eine ausdrückliche Verwaltungskontrolle der zuständigen Erklärung. Und die Zustimmung einer sogenannten "ECU" wird nicht gültig sein, da für die Eintragung im Grundbuch ein Expressakt der Stadtverwaltung erforderlich ist.

Was den zweiten Defekt betrifft, nämlich das Nichtvorliegen einer von einem kompetenten Fachmann ausgestellten Bescheinigung über den Abschluss der Bauarbeiten zu einem bestimmten Datum und die Übereinstimmung der Beschreibung mit dem Eigentumstitel aufgrund der in der Urkunde ausgewiesenen Flächenabweichung, so ist die Generaldirektion der Ansicht, dass aufgrund der Übereinstimmung der Angaben zu Lage, Adresse und Fläche des Grundstücks, sofern letztere nicht um mehr als 10 % abweicht, keine begründeten Zweifel an der Identität des Grundstücks bestehen und daher sei der Defekt abzulehnen.