En la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Publica, de 25 de marzo de 2024, se resolvió un recurso interpuesto por un notario contra la calificación de un registrador de la propiedad de Madrid, en relación con la negativa de éste a inscribir una escritura que formalizaba entre otros, la rectificación de la descripción y superficie de un edificio y un cambio de uso de local a vivienda.

En la escritura la nueva descripción no era resultado de una obra, únicamente al cambio de uso del local y a la rectificación de la descripción registral para acomodarla a la del Catastro inmobiliario, que suponía un incremento de 8m2. A la escritura se acompañó la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento parcial presentada electrónicamente en el registro de la Ayuntamiento de Madrid. El registrador suspendió la calificación, en lo que aquí interesa, porque consideraba que (i) faltaba el acta de conformidad del Ayuntamiento sobre el cambio de uso y (ii) no existía plena coincidencia entre la superficie construida del título y la del Catastro.

El cambio de uso, a efectos de la Ley del Suelo (TRLS) es equiparable a la modificación de una obra inscrita y el régimen de acceso al Registro de dicha modificación cabe realizarse por dos vías según el art. 28.1 de la Ley del Suelo, mediante: (i) la aportación de un acto expreso: una licencia de obras o un acta de conformidad del Ayuntamiento (no de una ECU) referido a una declaración responsable urbanística) o; ii) la licencia de uso o primera ocupación sustituible por una declaración responsable de ocupación y funcionamiento.

La resolución confirmó el criterio del registrador: no cabe la inscripción del cambio de uso si a la declaración responsable no se acompaña un acto de conformidad expedido por el Ayuntamiento de Madrid.

Aunque en la Comunidad de Madrid, para un cambio de uso es título habilitante la declaración responsable urbanística de cambio de uso, ésta solo tiene eficacia para permitir el inicio de una actividad, sin necesidad de esperar un control administrativo posterior. Pero si lo que se pretende es que esto trascienda frente a terceros a través de su acceso al Registro de la Propiedad, la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario impone la necesidad del control administrativo expreso de la declaración responsable. Y no será válida la conformidad de una Entidad Urbanística Colaboradora, porque para acceder al Registro de la Propiedad se requiere acto expreso de conformidad municipal.

En cuanto al segundo defecto, la falta de una certificación expedida por técnico competente sobre la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, debido a la diferencia de superficie reflejada en la escritura, la Dirección General ha considerado que al coincidir los datos de situación, denominación y superficie de la finca, siempre que ésta última no varíe en más de un 10%, no existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca, por lo que no es necesaria la aportación de certificado expedido por técnico competente.