Das spanische Bauherrengesetz LOE (Ley 38/1999 vom. 5. Novem-
ber) definiert den Bauträger als "jede natürliche oder juristische, öffentliche oder private Person, die einzeln oder gemeinschaftlich
mit eigenen oder fremden Mitteln die Bauarbeiten für sich selbst oder für den späteren Verkauf, die Lieferung oder die Übertragung an Dritte unter irgendeinem Rechtstitel beschließt, fördert, programmiert und finanziert".

Bei Bauprojekten ist es üblich, die Figur des Bauträgers in zwei oder mehr Gesellschaften aufzuteilen, von denen eine als Eigentümerin des zu bebauenden Grundstücks und die andere als Managerin und Leiterin des Bauprozesses fungiert. Infolgedessen gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung, die die Figur des Bauträgers untermauert, insbesondere zum Schutz der Immobilienkäufer, vor allem wenn es sich um Verbraucher handelt.

Ob der Bauträger als Bauträger angesehen wird oder nicht, hat Auswirkungen auf die Haftung eines Dritten, nämlich der Bank, bei der er das Sonderkonto für die Einzahlung der von den Erwerbern auf den Kaufpreis der im Bau befindlichen Immobilie geleisteten Beträge eröffnet.

In dem kürzlich ergangenen Urteil der Ersten Kammer des Obersten Gerichtshofs vom 11. März 2024 (344) wird die Verpflichtung der Bank erörtert, die auf das Konto des Bauträgers eingezahlte Kaufpreisvorauszahlung eines Käufers zurückzuerstatten, wofür es unerlässlich ist, die Figur des Bauträgers zu definieren. Wäre der Kontoinhaber nicht der Bauträger, würden die eingezahlten Vorschüsse nicht den besonderen Schutz genießen, der sie zur Rückgabe an die Käufer verpflichtet.

Im vorliegenden Fall schloss der Käufer einen Kaufvertrag über ein im Bau befindliches Wohnhaus mit einer Gesellschaft ab, s.g. Overseas, die sich selbst als "Verkäufer und Inhaber der Kaufrechte" bezeichnete. Der Grundstückseigentümer war jedoch eine andere Gesellschaft: Der Bauträger war so in zwei Gesellschaften aufgeteilt. Overseas, dessen Gesell-
schaftszweck der Definition eines Bauträgers entsprach, eröffnete ein Bankkonto, auf das die Käufer die Vorauszahlun-
gen auf den Kaufpreis einzahlten. Einer von ihnen verklagte die Bank, um die Vorauszahlung zurückzufordern, nachdem der Kaufvertrag aufgelöst worden war.

Die Bank hatte keine Kenntnis vom Bauträgerstatus von "Overseas", der das Kontoguthaben für alle möglichen Aktivitäten verwendete.

Das Urteil fiel zugunsten der Bank aus, da sie davon ausging, dass es nicht zu ihren Aufgaben gehörte, die Einlagen auf dem Konto des Bauträgers zu überprüfen, aber das Gericht erkannte die Definition des Bauträgers im weiteren Sinne an: Es kommt nicht auf den Firmennamen oder den Gesellschaftszweck des Bauträgers an, sondern auf seine Haftung gegenüber den Käufern bei der Entgegennahme von Beträgen, wie dies im vorliegenden Fall der Fall war, da es andern-
falls ausreichen würde, zwischengeschaltete Gesellschaften zu gründen, die die Rechte des Bauträgers übernehmen, um die Verpflichtungen, insbesondere die Entgegennahme von Vorschüssen aufgrund des Kaufs/Verkaufs, zu umgehen.