La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999 de 5 de noviembre) define al promotor como “cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.

Es habitual que, en los proyectos de construcción, se disgregue la persona del promotor en dos o más sociedades, limitándose una de ellas a actuar como propietaria del suelo en construcción y otra, la gestora y directora del proceso edificativo. De ahí que haya numerosa jurisprudencia que haya ido apuntalando la figura del promotor, en particular para proteger a los compradores especialmente, cuando éstos tienen la condición de consumidores.

Y es que la consideración o no de promotor afecta a la responsabilidad de una tercera figura, la entidad bancaria en la que aquél abre la cuenta para el depósito de las cantidades anticipadas de los compradores a cuenta del precio de compraventa de la vivienda en construcción.

En la reciente sentencia de 11 de marzo de 2024 (344) de la Sala Primera del Tribunal Supremo, se discute la obligación de la entidad bancaria de devolver el anticipo a cuenta de la compraventa de una compradora, que lo ingresó en la cuenta bancaria de la promotora, para lo que es imprescindible, definir la figura del promotor. Si el titular de la cuenta no fuese un promotor, los depósitos ingresados no gozarían de la especial protección que obliga a su devolución a los compradores.

En el presente caso, la compradora suscribió un contrato de compraventa de vivienda en construcción con una sociedad “Overseas” que se definió como “vendedora y titular de los derechos de venta”. Sin embargo, la propietaria del terreno era una sociedad distinta: la figura del promotor estaba disgregada en dos sociedades. Overseas, cuyo objeto social encajaba con la definición de promotora, abrió una cuenta bancaria en la que los compradores depositaron los anticipos a cuenta del precio. Uno de ellos demandó a la entidad bancaria para reclamar el anticipo, una vez resuelto el contrato de compraventa.

La entidad bancaria entendía que desconocía la condición de promotora de “Overseas” que destinó el saldo de la cuenta a todo tipo de actividades.

La sentencia falló a favor de la entidad, por entender que entre sus responsabilidades no está la de fiscalizar cualquier ingreso en la cuenta de la promotora, si bien, reconoce la definición de promotora en sentido amplio: lo relevante no es la denominación u objeto social de la sociedad promotora, sino su responsabilidad frente a los compradores al recibir cantidades, como era el caso, pues de otro modo, bastaría con la creación de sociedades interpuestas que, arrogándose los derechos del promotor, para que eludan las obligaciones, en particular, la percepción de anticipos a cuenta de la compraventa.