Bei Immobilienkäufen, insbesondere wenn der Erwerb von Banken, Bankdienstleistern oder auf Immobilien-Flipping spezialisierten Unternehmen, aber auch von Privatpersonen erfolgt, ist es üblich, dass der Kaufvertrag und sogar die notarielle Urkunde eher einem Standardvertrag als einem von den Parteien einvernehmlich ausgehandelten Vertrag ähneln.

Und da der Verkäufer in der Regel unter Verkaufsdruck steht, der Immobilienmarkt heiß ist und ein Mangel an Angeboten herrscht, werden Verträge nach dem Motto „Nimm es an oder es wird nicht unterzeichnet“ durchgesetzt.

Diese Art von Unternehmen erwirbt Immobilien in vielen Fällen durch Einbringung von Vermögenswerten in Newco´s durch Zwangsvollstreckungsobjekte, als Schuldabtretung oder über Auktionen und versucht daher, die Verantwortung für den Zustand der Immobilien auf den Käufer abzuwälzen. Die Vermögenswerte werden erworben, um sie so schnell wie möglich weiterzuverkaufen, wobei nur ein Minimum in ihre Regularisierung oder Analyse investiert wird.

Daher ist es üblich, dass sie eine Erklärung des Käufers enthalten, in der dieser bestätigt, den „physischen, rechtlichen, städtebaulichen, katasterrechtlichen …“ Zustand zu kennen und zu akzeptieren, damit, falls etwas nicht den Erwartungen entspricht, die Verantwortung beim Käufer liegt, insbesondere hinsichtlich des Besitzes und der Nutzung der Immobilie.

Zweitens streben sie die Befreiung von Kosten an, die nach der Übertragung entstehen könnten, deren Ursprung jedoch früher liegt. Als Beispiel sei die Vorlage der Schuldenbescheinigung der Eigentümergemeinschaft genannt. Mehr noch als die Kosten ist die Beantragung und Beschaffung dieser Bescheinigung mühsam. Lösung: Sie verlangen vom Käufer, dass er sie von dieser Vorlage befreit, obwohl es sich um eine gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers zum Schutz des Käufers handelt.

In Artikel 9.1.e des Gesetzes über das Wohnungseigentum heißt es:

„In der öffentlichen Urkunde, mit der die Wohnung oder das Geschäftslokal aus welchem Grund auch immer übertragen wird, muss der Veräußerer erklären, dass er mit der Zahlung der allgemeinen Kosten der Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden ist, oder die von ihm geschuldeten Beträge angeben. Der Übertragende muss zu diesem Zeitpunkt ein Zertifikat über den Stand der Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft vorlegen, das mit seiner Erklärung übereinstimmt, ohne dass die Beurkundung der öffentlichen Urkunde nicht genehmigt werden kann, es sei denn, er wurde vom Erwerber ausdrücklich von dieser Verpflichtung befreit. […]“

Ohne das Zertifikat weiß der Erwerber nicht, ob Beiträge geschuldet werden und ab dem Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie tritt der Erwerber in die bereits bestehende Schuld ein; daher ergibt sich die gesetzliche Verpflichtung.

Wenn aus dem Zertifikat hervorgeht, dass Beträge ausstehen, wird dies durch einen Einbehalt vom Kaufpreis geregelt. Sollte dieser Umstand jedoch erst später zutage treten, muss der Käufer ein Reklamationsverfahren gegen den Verkäufer einleiten.

Abgesehen davon, dass bei Immobilienkäufen stets eine gründliche Due Diligence ratsam ist, sollte die Befreiung von gesetzlichen Verpflichtungen eine Ausnahme bleiben.