En compraventas de inmuebles, cuando la adquisición se realiza a entidades bancarias, servicios bancarios o sociedades dedicadas al flipping inmobiliario, pero también a particulares, es habitual que el contrato de compraventa e incluso la escritura se parezcan más a un contrato de adhesión que a un contrato consensuado por las partes.

Y como el vendedor suele tener prisa por vender, el mercado inmobiliario está candente y hay carestía de oferta, se imponen los contratos al estilo "o lo aceptas o no se firma".

Este tipo de sociedades adquieren inmuebles en muchos casos por aportación de activos a sociedades ad hoc, activos en ejecución, como dación en pago de deudas o subastas y por ello, pretenden la delegación de la responsabilidad del estado de las fincas al comprador. Los activos se adquieren para transmitir lo antes posible, invirtiendo lo mínimo en su regularización o análisis.

Por ello, es habitual que incluyan una manifestación del comprador en el que éste admite que conoce y acepta el estado "físico, jurídico, urbanístico, catastral…" con objeto de que, si algo no es conforme a lo esperado, sea responsabilidad del comprador, en particular en cuanto a la posesión y ocupación del inmueble.
En segundo lugar, pretenden la exoneración de gastos que pudieran aflorar con posterioridad a la transmisión, pero con origen anterior. Sirva de ejemplo la aportación del certificado de deudas de la Comunidad de propietarios. Más que el coste, la solicitud y obtención es algo tediosa. Solución: le exigen al comprador que les exonere de su aportación, a pesar de ser una obligación legal impuesta al vendedor para proteger al comprador.

Dice el artículo 9. 1. e. de la Ley de Propiedad Horizontal que 

“En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. […]”

Sin el certificado, el comprador no sabe si se deben o no cuotas o derramas y desde el momento en que adquiera la propiedad, es el comprador el que se subroga en la deuda preexistente y de ahí la obligación legal que el legislador impone al vendedor.

Si del certificado se extrae que hay cantidades adeudadas, se soluciona mediante una retención en el precio de compraventa. Sin embargo, si esta circunstancia aflora con posterioridad, deberá el comprador iniciar un proceso de reclamación contra el vendedor. 

Además de que en las compraventas de inmuebles siempre conviene una due diligence pormenorizada, exonerar de obligaciones legales debería ser una excepción.