Artikel 9.3 des Gesetzes über Mietverträge (LAU) erlaubt es dem Vermieter, der eine natürliche Person ist, die Verlängerung des Mietvertrags nach Ablauf des ersten Jahres auszuschließen, wenn er die gemietete Wohnung für sich selbst oder seine Verwandten ersten Grades oder seine Adoptivkinder oder für seinen Ehepartner im Falle einer rechtskräftigen Trennung, Scheidung oder Nichtigkeit der Ehe benötigt.

Das LAU verlangt, dass diese Klausel im Vertrag enthalten ist, dass der Mieter mindestens 2 Monate im Voraus benachrichtigt wird und dass der Grund für die Nichtverlängerung angegeben wird.

Die Rechtsprechung hat die Notwendigkeit als eine Situation interpretiert, die nicht zwingend oder durch unabwendbare Gründe bedingt ist, wobei der Vermieter die Pflicht hat, die Notwendigkeit zu begründen. Dies ist restriktiv auszulegen, um die Notwendigkeit nicht mit Zweckmäßigkeit zu verwechseln.

So weicht in Konflikten um die Notwendigkeit der Wohnung, wenn die Notwendigkeit laut Art. 9.3 LAU gerechtfertigt ist, die des Mieters zurück.

Vielleicht aufgrund der hohen Mietrenditen oder der hohen Wohnungpreise, machen viele Vermieter genau zum Zeitpunkt des einjährigen Vertragsablaufs von diesem Recht Gebrauch; sie halten die Kündigungsfrist ein, weisen nach, dass sie keine andere Wohnmöglichkeit oder andere Immobilie besitzen, und der Mieter muss die Immobilie innerhalb der angegebenen Frist räumen.

Zwar muss der Vermieter (oder die von ihm benannte Person) die Wohnung innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf des Mietvertrags beziehen. Für den Mieter ist es jedoch nicht einfach, dies nachzuweisen. Erstens, weil dies eine umfassende Recherche erfordert, um Beweise dafür zu sammeln, dass die Wohnung tatsächlich unbewohnt ist oder dass der Bewohner nicht derjenige ist, der sie benötigt. Und selbst wenn dies nachgewiesen werden kann, ist eine Wiederaufnahme des Vertrags nicht möglich: Der Mieter wird eine alternative Wohnung schon haben, sodass ihm nur noch bleibt, eine Entschädigung zu fordern, höchstwahrscheinlich auf gerichtlichem Wege, mit den damit verbundenen Kosten.

Unserer Meinung nach grenzt es eher an Opportunismus als an Notwendigkeit, einen Mietvertrag abzuschließen, der den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters, befriedigen soll, dem das Gesetz eine Verlängerung des Vertrags bis zum 5. Jahr der Laufzeit erlaubt, und dann 12 Monate später zu versuchen, den Vertrag zu kündigen. Etwas anderes ist es, wenn die Ursache der Notwendigkeit unvorhergesehen eintritt. In diesem Fall kann, wie die Rechtsprechung sagt, die Notwendigkeit des Mieters nicht vorrangig vor der des Vermieters, behandelt werden. Dass der Vermieter keine andere Immobilie hat, ist bei Abschluss des Mietvertrags leicht vorhersehbar, sodass dieser Umstand bei der Vermietung kein Hindernis dargestellt hat.

Angesichts der hohen Wahrscheinlichkeit, dass das Gesetz in dieser Hinsicht nicht geändert wird, empfehlen wir, vor Abschluss des Mietvertrags Informationen über die Immobilien des Vermieters einzuholen und eine Entschädigung für den Fall der Anwendung dieser Notwendigkeitsklausel zu vereinbaren.