El artículo 9.3 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) permite al arrendador persona física, exceptuar la prórroga del contrato de arrendamiento una vez transcurrido el primer año, por necesitar la vivienda arrendada para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La LAU exige que dicha cláusula se contenga en el contrato, se preavise al arrendatario con una antelación de mínimo dos meses y que se especifique la causa que motiva la no prórroga. 
La jurisprudencia ha interpretado la necesidad como una situación no forzosa o impuesta por causas ineludibles, incumbiendo al arrendador la obligación de justificar dicha necesidad. Debe interpretarse restrictivamente, para no confundir la necesidad con la comodidad o conveniencia. 

Así, en los conflictos de necesidad de la vivienda, justificada la necesidad del propietario, bien por prueba directa o por la presunción del art. 9.3 LAU, cede ante ella la del inquilino. 

Quizás por el alto rendimiento de los alquileres, o por la dificultad de costear una vivienda, muchos arrendadores hacen uso de esta facultad justo en la fecha en la que se cumple un año de contrato; cumplen con el plazo de preaviso, prueban no tener alternativa ocupacional u otra vivienda en propiedad y el arrendatario debe desalojar el inmueble en el plazo indicado.

Bien es cierto que el arrendador (o quien éste indicó) debe ocupar la vivienda en los tres meses siguientes a la fecha de terminación del arriendo. Pero para el arrendatario probarlo no es sencillo. Primero porque ello exige una labor investigadora exhaustiva para recabar pruebas de que bien la vivienda está deshabitada o que quien la habita no es quien la necesitaba. Y aun pudiendo probarlo, la reposición del contrato no es factible: el arrendatario habrá buscado una alternativa habitacional, por lo que solo le queda reclamar una indemnización, muy probablemente, en vía judicial, con los costes que ello conlleva.

A nuestro juicio, concertar un contrato de arrendamiento, que pretende satisfacer la necesidad permanente de vivienda de un tercero, el arrendatario, al que la Ley le permite prorrogar el contrato hasta el quinto año de duración, y 12 meses después pretender terminar el contrato roza la oportunidad más que la necesidad. Otra cosa es que la causa de necesidad sea sobrevenida, en cuyo caso, no cabe, como dice la jurisprudencia, priorizar la necesidad del arrendatario sobre la del arrendador, propietario de la vivienda. Que el arrendador no tenga otra vivienda es fácilmente previsible al celebrar el arriendo, por lo que, si la arrienda, esta circunstancia no ha sido un impedimento. 

Ante la elevada posibilidad de que la Ley no se modifique en este aspecto, recomendamos, antes de la celebración del arriendo, recabar información sobre las propiedades del arrendador y regular una indemnización en caso de aplicación de dicha cláusula de necesidad.