Vor einigen Tagen wurde bekannt, dass Velzia, einer der wichtigsten Akteure im Bereich des Immobilien-Flippings, Schulden gegenüber seinen privaten Investoren in Höhe von 24 bis 30 Millionen Euro sowie eine Gesamtverschuldung des Fonds von 42 Millionen Euro eingeräumt hat und sich gezwungen sah, einen Personalabbau durchzuführen.

Beim Immobilien-Flipping wird eine Immobilie in erster Linie mit dem Ziel erworben, sie innerhalb relativ kurzer Zeit wieder zu verkaufen und dabei einen Gewinn aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis zu erzielen. Diese Marge kann sich aus einer objektiven Wertsteigerung der Immobilie durch Renovierungsmaßnahmen oder aus einer Wertoptimierung ergeben: Bereinigung von Dokumenten, eine Nutzungsänderung oder die Löschung von Belastungen oder Mängeln.

Aus wirtschaftlicher Sicht verbindet das Flipping Elemente der Kapitalanlage mit denen der aktiven Verwaltung: Es zielt darauf ab, innerhalb eines kurzen Zyklus Wert zu generieren, indem Chancen identifiziert werden (unterbewertete Immobilien, sanierungsbedürftige Objekte oder solche mit Problemen bei der Vermarktung), Maßnahmen zur Steigerung ihrer Attraktivität durchgeführt werden und der Verkauf zum richtigen Zeitpunkt erfolgt.
Hinzu kommt, dass Unternehmen, die dieser Tätigkeit nachgehen, beim Erwerb von Immobilien (in Madrid, Katalonien oder Andalusien) von einem ermäßigten Grunderwerbsteuersatz profitieren, sofern ihr Gesellschaftszweck mit dieser Tätigkeit im Einklang steht und die erworbenen Immobilien innerhalb 3 bis 5 Jahren (je nach geltender regionaler Gesetzgebung) nach ihrem Erwerb veräußert werden.

In der Praxis stützt sich diese Tätigkeit auf eine sorgfältige Planung. Eine zu optimistische Einschätzung von Fristen oder Kosten kann ein rentables Geschäft in ein defizitäres verwandeln, insbesondere wenn technische, städtebauliche oder grundbuchrechtliche Unwägbarkeiten bestehen. Aus diesem Grund umfasst das Flipping in der Regel Maßnahmen der Due Diligence – sowohl technischer als auch dokumentarischer Art –, um Risiken vor dem Kauf zu erkennen und die Durchführung der Renovierung sowie die anschließende Veräußerung zu organisieren.

Obwohl diese Tätigkeit von Privatpersonen ausgeübt werden kann, die eine Immobilie erwerben, um sie zu renovieren und weiterzuverkaufen, wird sie häufiger von Unternehmen oder Fachleuten durchgeführt, die dies regelmäßig tun und über Managementstrukturen, Bautrupps und Vertriebskanäle verfügen. Auf Marktebene wird es mit Gebieten mit hoher Nachfrage und hoher Fluktuation in Verbindung gebracht, in denen die Aufwertung der Immobilie zu einem schnelleren Verkauf führt.

Derzeit aber schränken in Städten wie Madrid oder Barcelona die steigenden Anschaffungskosten für Immobilien die Margen ein, die für die Rentabilität des Vorhabens erforderlich sind. Daher ist es sehr wahrscheinlich, dass wir vor dem Platzen der Blase im Immobilien-Flipping stehen.