Hace unos días se publicó la noticia de que Velzia, una de las grandes impulsoras del flipping inmobiliario, reconocía una deuda vinculada a sus inversores privados que oscila entre los 24 y los 30 millones de euros y una deuda total del fondo de 42 millones de euros y se veía obligada a promover un ERE en su plantilla.

El flipping inmobiliario consiste en adquirir un inmueble con la finalidad principal de revenderlo en un plazo relativamente corto, obteniendo un beneficio por la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Ese margen puede provenir de una mejora objetiva del inmueble mediante su reforma o de una estrategia de puesta en valor: regularización documental, cambio de uso o cancelación de cargas o incidencias.

Desde la perspectiva económica, el flipping combina elementos de inversión y de gestión activa: no se limita a “comprar para mantener”, sino que pretende capturar valor en un ciclo breve mediante la identificación de oportunidades (inmuebles infravalorados, con necesidad de reforma o con problemas de presentación en el mercado), la ejecución de actuaciones que incrementen su atractivo y la venta en el momento adecuado. 

A ello se suma que las sociedades dedicadas a esta actividad se benefician de un ITP reducido en la adquisición de inmuebles (en Madrid, Cataluña o Andalucía) siempre que su objeto social esté alineado con la actividad y los inmuebles adquiridos se transmitan en un periodo de entre 3 años y 5 años (depende la legislación autonómica aplicable) desde su adquisición.

En la práctica, esta actividad se apoya en una planificación rigurosa. Una estimación optimista de plazos o costes puede transformar una operación rentable en una operación deficitaria, especialmente cuando existen contingencias técnicas, urbanísticas o registrales. Por ello, el flipping suele incorporar tareas de due diligence —técnica y documental— para detectar riesgos antes de comprar y para ordenar la ejecución de la reforma y la posterior transmisión.

Aunque esta actividad puede realizarse por particulares que adquieren una vivienda para reformarla y venderla, es más frecuente que se lleve a cabo por empresas o profesionales que lo ejecutan de forma recurrente, con estructuras de gestión, equipos de obra y canales de comercialización. A nivel de mercado, se asocia a zonas con alta demanda y rotación, donde la mejora del producto inmobiliario se traduce en una venta más rápida. No debe confundirse con la mera intermediación inmobiliaria: quien realiza flipping asume el riesgo propio del propietario-inversor y obtiene el retorno si culmina con éxito la reventa.

Actualmente, en ciudades como Madrid o Barcelona el aumento del coste de adquisición de los inmuebles estrecha los márgenes necesarios para que la operación sea rentable. Por ello, es muy probable que estemos ante el pinchazo de la burbuja del flipping inmobiliario.