Der Verkauf von Sozialwohnungen an Investmentfonds ist in der Regel umstritten, insbesondere wenn die Immobilien vermietet sind, da die Mieter befürchten, dass ihre Rechte beeinträchtigt werden, die Mieten erhöht werden oder ihre Verträge vorzeitig gekündigt werden.

Das geltende Mietgesetz von 1994 (LAU) ist im Vergleich zu seiner Vorgängerversion (1964) strenger in Bezug auf das Vorkaufsrecht der Mieter, wenn der Vermieter die Immobilie an einen Dritten verkauft.
Art. 25.1 des LAU (Vorkaufsrecht) legt fest, dass im Falle des Verkaufs der vermieteten Wohnung der Mieter ein Vorkaufsrecht auf diese hat, auf das durch ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien verzichtet werden kann.

In Absatz 7 desselben Paragrafen wird jedoch eine Ausnahme von diesem Recht gemacht, wenn „die vermietete Wohnung zusammen mit den übrigen Wohnungen oder Räumlichkeiten verkauft wird, die Eigentum des Vermieters sind und Teil desselben Gebäudes sind, oder wenn alle Wohnungen und Räumlichkeiten des Gebäudes von verschiedenen Eigentümern gemeinsam an denselben Käufer verkauft werden.“

So hat sich kürzlich der Oberste Gerichtshof (Zivilkammer) in seinem Urteil 592/2025 vom 21. April zu einem Fall geäußert, in dem die Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. alle Wohnungen in ihrem Besitz in einem Gebäude (zusammen mit anderen Wohnungen in anderen Gebäuden) an einen Investmentfonds übertragen hatte, obwohl sich in diesem Gebäude weitere Wohnungen oder Räumlichkeiten befanden, die Dritten gehörten.

Nach Ansicht des Gerichts muss es sich um einen „Gesamtverkauf“ handeln, damit die Ausnahmeregelung des Rücktrittsrechts zugunsten des Mieters Anwendung findet, d. h.: (i) der Gegenstand des Verkaufs alle Grundstücke oder Immobilieneinheiten umfasst, die der Veräußerer in dem Gebäude besitzt, oder (ii) alle Wohnungen und Räumlichkeiten des Gebäudes gemeinsam verkauft werden, auch wenn sie verschiedenen Eigentümern gehören.

Im vorliegenden Fall umfasste der streitige Kaufvertrag zwar nicht alle Wohnungen und Räumlichkeiten des betroffenen Gebäudes, da diese nicht alle der Verkäuferin gehörten, aber alle Einheiten, die die EMVS in dem Gebäude besaß. Das Gericht stellt klar, dass es für diese Frage unerheblich ist, dass die EMVS gleichzeitig andere Immobilien in anderen Gebäuden veräußert hat. In diesen Fällen ist die Ausnahme vom Vorkaufsrecht der Mieter dadurch gerechtfertigt, dass der Verkauf an einem anderen Gegenstand erfolgt – einer der im Gesetz vorgesehenen größeren Einheiten (das gesamte Gebäude oder alle Elemente, die Eigentum des Vermieters sind) – als dem, auf den sich der Mietvertrag bezieht, da das Gesetz nur den Rückerwerb des eigentlichen Mietgegenstands vom Veräußerer zulässt.

Somit gab das Gericht der Kassationsbeschwerde statt, da es der Ansicht war, dass die Mieter kein Vorkaufsrecht hatten, und bestätigte damit den Verkauf der Immobilien an den Investmentfonds.