La venta de viviendas públicas a fondos de inversión suele estar rodeada de polémica, más cuando los inmuebles están arrendados, por miedo de los arrendatarios a ver perjudicados sus derechos, o a incrementos de renta o a la terminación anticipada de sus contratos.

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, es más estricta en comparación con su versión anterior (LAU 1964) en cuanto al derecho de adquisición preferente a favor de los arrendatarios cuando el arrendador vendía la propiedad a un tercero.

El art. 25.1 de la LAU (Derecho de adquisición preferente) establece que, en caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario ostentará derecho de adquisición preferente sobre la misma, al que cabe renunciar por expreso pacto entre las partes.
Sin embargo, en el apartado 7 del mismo artículo se excepciona este derecho cuando “la vivienda arrendada se
venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble”.

Así, recientemente, en la sentencia 592/2025 de 21 de abril del Tribunal Supremo (Civil) se ha pronunciado sobre un asunto en el que la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. transmitió todos los pisos de su propiedad de un edificio (junto con otros pisos de otros edificios) a un fondo de inversión, si bien en dicho edificio había más pisos o locales que pertenecían a terceros.

Según el Tribunal, para que aplique la excepción de derecho de retracto a favor del arrendatario, es preciso que se trate de una “venta conjunta” esto es, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble, aunque se trate de distintos propietarios.

En este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque no incluía todos las viviendas y locales del edificio afectado, ya que no todos pertenecían a la vendedora, sí comprendía todas las unidades de las que la EMVS era titular en el edificio. Y especifica el Tribunal que no afecta a esta cuestión que, a la vez, la EMVS transmitiese otros inmuebles ubicados en otros edificios. En estos casos, la excepción al derecho de retracto de los arrendatarios se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto -una de las unidades mayores previstas en la Ley (todo el edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador)- que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la Ley solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento.

Así, el Tribunal estimó el recurso de casación, al considerar que los arrendatarios no tenían derecho de retracto y validando así la venta de los inmuebles al fondo de inversión.