Recientemente este despacho ha tenido la oportunidad de defender a un cliente en un supuesto muy interesante. Nuestro cliente adquirió una vivienda de una sociedad perteneciente a una entidad bancaria. Ambas partes suscribieron un contrato de reserva y, un mes después, la correspondiente escritura de compraventa ante Notario, momento en el que la sociedad vendedora le entregó las llaves de la vivienda a la compradora y, con ello, la posesión. Sin embargo, poco antes de la firma de la escritura, la casa fue ocupada de forma ilegal, sin que la compradora tuviera noticia de ello. El proceso de desalojar al ocupante se demoró varios meses y la compradora tuvo que afrontar numerosos gastos (empresa “antiocupación”, gastos de consumo de la vivienda, etc.), sin poder además hacer uso de la vivienda.

Así, la compradora decidió demandar a la vendedora, toda vez que la ocupación se había producido con anterioridad a la escritura de compraventa y, con ello, a la entrega de la posesión. En un primer momento, la vendedora alegó que la ocupación se había producido tras la firma de la escritura, y no antes. Sin embargo, a esta parte le fue posible acreditar que la ocupación se produjo antes, aportando facturas de adquisición de bienes y servicios por parte del ocupante (había contratado un servicio de telefonía, comprado muebles, etc.).

La discusión, por tanto, se limitó al plano jurídico: ¿Es responsable la vendedora si entre la firma del contrato de reserva o de arras y la firma de la escritura se produce una ocupación?

La sentencia de 1ª instancia consideró que no, con una argumentación muy dudosa: Sostuvo que desde que existe un contrato de arras o de reserva, en el que se pactan por ambas partes las condiciones esenciales de la compra (precio, objeto, etc.), la compraventa ya se perfecciona, y desde ese momento el riesgo de lo que le pueda suceder al inmueble pasa a ser del vendedor.

La sentencia fue objeto de recurso de apelación, y la Audiencia Provincial revocó dicha argumentación considerando, acertadamente, que “el artículo 1468 del Código civil establece la obligación de entrega de la cosa en el mismo estado en que se encontraba en el momento de la perfección del contrato y (…) en el presente supuesto se pone de relieve una evidente obligación de custodia de la finca por parte del vendedor desde el instante en que la entrega de llaves se lleva a cabo en la firma de la escritura y por tanto hasta ese punto es el vendedor el obligado a la protección material o física de la cosa frente a terceros dado que resulta imposible para el comprador. De no ser así se exigiría la asunción de un riesgo por el comprador que resultaría inevitable al contrario de lo que afecta al vendedor que tiene el control de la cosa y puede proceder a su protección.”

Así, la Audiencia Provincial condena a la sociedad vendedora al abono a nuestra representada de los importes relativos a la empresa “antiocupación”, a los consumos, al cambio de cerradura, de una nueva puerta acorazada y de un servicio de alarma.