Vor kurzem hatte unsere Kanzlei die Gelegenheit, einen Mandanten in einem sehr interessanten Fall zu verteidigen. Unser Mandant erwarb eine Immobilie von einem Unternehmen, das zu einer Bank gehört. Beide Parteien unterzeichneten einen Reservierungsvertrag und einen Monat später die entsprechende Kaufurkunde vor Notar, woraufhin die Verkäuferin dem Käufer die Schlüssel und somit den Besitz der Immobilie übergab. Kurz vor der Unterzeichnung der Urkunde wurde das Haus jedoch ohne das Wissen des Käufers illegal besetzt. Der Räumungsprozess dauerte mehrere Monate, und der Käufer musste zahlreiche Kosten tragen (Besetzungsbekämpfungsfirma, Wohnkosten usw.), ohne die Immobilie nutzen zu können.

Daher beschloss der Käufer, den Verkäufer zu verklagen, da die Besetzung vor dem Kaufvertrag und damit vor der Übergabe des Besitzes erfolgt war. Der Verkäufer argumentierte zunächst, dass die Besetzung nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags und nicht vorher stattgefunden habe. Wir konnten jedoch nachweisen, dass die Besetzung bereits vorher stattgefunden hatte, indem wir Rechnungen über den Kauf von Waren und Dienstleistungen durch den Hausbesetzer vorlegten (er hatte einen Telefondienst beantragt, Möbel gekauft usw.).

Die Diskussion beschränkte sich daher auf die rechtliche Ebene: Haftet der Verkäufer, wenn zwischen der Unterzeichnung des Reservierungs- oder Kautionsvertrags und der Unterzeichnung der Kaufurkunde eine Besetzung stattfindet?

Das erstinstanzliche Urteil vertrat die Auffassung, dass dies nicht der Fall sei, und zwar mit einem sehr zweifelhaften Argument: Es vertrat die Ansicht, dass der Verkauf vollzogen ist, sobald ein Anzahlungs- oder Reservierungsvertrag vorliegt, in dem die wesentlichen Bedingungen des Kaufs (Preis, Gegenstand usw.) von beiden Parteien vereinbart werden, und dass von diesem Moment an das Risiko für das, was mit der Immobilie geschehen kann, auf den Verkäufer übergeht.

Gegen das Urteil wurde Berufung eingelegt, und das Landgericht hob dieses Argument auf, da es zu Recht der Ansicht war, dass "Art. 1468 des BGBs die Verpflichtung festlegt, die Sache in demselben Zustand zu liefern, in dem sie sich zum Zeitpunkt der Vollendung des Vertrages befand, und (...) im vorliegenden Fall besteht eine eindeutige Obhutspflicht des Verkäufers ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe bei der Unterzeichnung der Urkunde, so dass der Verkäufer bis zu diesem Zeitpunkt verpflichtet ist, die Sache materiell oder physisch vor Dritten zu schützen, da der Käufer dies nicht tun kann. Andernfalls würde dies die Übernahme eines Risikos durch den Käufer erfordern, das unvermeidbar wäre, im Gegensatz zu dem, was den Verkäufer betrifft, der die Kontrolle über die Sache hat und zu ihrem Schutz beitragen kann".

So verurteilte das Landgericht die verkaufende Firma dazu, unserem Mandanten die Beträge für die "Anti-Besetzungs"-Firma, den Verbrauch, den Austausch des Schlosses, eine neue Panzertür und einen Alarmdienst zu zahlen.