Übernahme der Kosten für die Beseitigung von Schäden an Gemeinschaftsflächen für den privaten Gebrauch
In einem kürzlich ergangenen Urteil des Obersten Gerichtshofs (Zivilabteilung) vom 24. Januar hat der Gerichtshof entschieden, dass die Kosten für die Reparatur einer Terrasse im Dachgeschoss eines im Miteigentum geteilten Gebäudes von der Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen. Dies, obwohl die private Nutzung der Terrasse ausschließlich einem Wohnungseigentümer zugewiesen war und die Gemeinschaftbeschlüsse vorsahen, dass dieser die mit der Terrasse verbundenen Kosten zu tragen hatte.
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der Oberste Gerichtshof die Auffassung vertritt, dass Penthouse-Terrassen aufgrund ihrer Funktion als Dach des Gebäudes von ihrem Zweck her gemeinschaftliche Bestandteile sind und daher nicht Sondereigentum eines Wohnungseigentümers sein können, dem nur die private Nutzung, wenn überhaupt, zugerechnet werden kann, wie es in diesem Fall war.
Um zu dieser Schlussfolgerung zu gelangen, ist es nach Ansicht des Gerichtshofs unerlässlich, den Ursprung des Schadens zu bestimmen. Wenn der Schaden einen strukturellen Ursprung hat, wie z.B. die Erschöpfung der Bauelemente oder das Vorhandensein von Mängeln an Bauelementen, muss die Eigentümergemeinschaft für die Reparatur aufkommen. Wird jedoch festgestellt, dass der Schaden auf mangelnde Wartung oder Missbrauch der Terrasse durch den Wohnungseigentümer zurückzuführen ist, der die Terrasse exklusiv nutzt, muss dieser für die Reparaturen aufkommen.
In dem konkreten Fall, der in dem Urteil analysiert wurde, lag der Ursprung des Schadens in einem konstruktiven Element: der mangelhaften Abdichtung des Asphaltgewebes des Daches unter dem Terrassenboden, wodurch Wasser in der darunter liegende Wohnung eindrang. Daher entschied der Oberste Gerichtshof, dass unabhängig von der Zuweisung der Kosten der Terasse die Eigentümergemeinschaft und nicht der Wohnungseigentümer die Kosten für die Reparatur zu tragen hatte.
Dieser Fall lässt sich auf horizontal gegliederte Gebäude mit tertiärer Nutzung und insbesondere auf die in Großstädten sehr verbreiteten Gebäude mit Sanierungsbereichen auf dem Dach übertragen, bei denen neben der notwendigen regelmäßigen Überprüfung der Nutzungsdauer der Baumaterialien durch die Eigentümergemeinschaft die Umlage der Kosten für die Reparatur dieses Bereichs nicht automatisch allein aufgrund der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden sollte.
