Optionsvertrag: Die Mäßigung der Strafklausel im Falle der Nichterfüllung

Bei Immobilienrechtsgeschäften ist es üblich, für den Fall, dass eine der Parteien der Erfüllung ihrer Pflichten nicht nachkommt, Strafklauseln im Verpflichtungsvertrag zu vereinbaren.

In der Regel überlagert eine solche Strafklausel, die von der Rechtsordnung für den Fall der Nichterfüllung vorgesehene allgemeine Verpflichtung zum Schadensersatz und zur Zahlung von Verzugszinsen. Auch wenn zwar feststeht, dass Richter und Gerichte die in Rede stehenden Strafklauseln mäßigen können, sei an die ständige Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs erinnert, wonach die Mäßigungskompetenz in jenen Fällen nicht zum Tragen kommt, welche die Parteien bei der Festlegung der Strafklausel gerade im Sinne hatten. Dies zum einen auf Grund der Bindungswirkung der „lex privativa“ und zum anderen auf Grund der Vereinbarungsfreiheit der Parteien. In seinem Urteil vom 25. Januar 2017 hatte der Oberste Gerichtshof, im Rahmen der Überprüfung eines Falles, in dem die Parteien einen Optionsvertrag über einen Geschäftsraum unterschrieben hatten, Anlass diese Rechtsprechung erneut zu wiederholen.

Der unterzeichnete Vertrag sah für den Fall, dass der Mieter (und Optionsberechtigte) sein Optionsrecht nicht ausübe, einen ausdrücklich vereinbarten Betrag vor, den dieser zu bezahlen habe. Als die Frist zur Ausübung der Kaufoption abgelaufen war, hatte der Mieter und Optionsberechtigte nicht nur das Lokal nicht geräumt, sondern obendrein die festgelegte Summe nicht beglichen. Der Oberste Gerichtshof weist darauf hin, dass sich gerade der Fall verwirklicht habe, den die Parteien im Sinne hatten, als sie die Strafklausel festlegten und daher die Willensfreiheit zu respektieren sei. Es dürfe weder wertend hinsichtlich der Proportionen noch der vereinbarten Vertragsstrafe geurteilt werden und daher genauso wenig eine Mäßigung der Strafklausel stattfinden.