Contrato de opción de compra: Moderación de la cláusula penal en caso de incumplimiento

En el tráfico jurídico inmobiliario, es habitual pactar cláusulas penales para el caso en que alguna parte no atienda el cumplimiento de sus obligaciones. La cláusula penal, por norma general, prevalece entonces sobre la genérica indemnización de daños y abono de intereses que el ordenamiento prevé en casos de incumplimiento. Y si bien es cierto que los Jueces y Tribunales pueden moderar dichas cláusulas penales, conviene recordar que es doctrina constante del Tribunal Supremo la que establece que no cabe tal facultad de moderación ante aquéllos supuestos que las partes contemplaron al establecer la cláusula penal y ello, por el efecto vinculante de la “lex privata” o respeto a la potencialidad creadora de los contratantes.

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 25 de enero de 2017, ha tenido ocasión de reiterar de nuevo dicha doctrina al analizar un supuesto en que las partes suscribieron un contrato de opción de compra sobre un local de negocio, previendo dicho contrato que para el caso en que el arrendatario (también optante) no ejercitase la opción de compra, éste debería abonar unas sumas expresamente pactadas en el contrato. Caducada la opción de compra, el arrendatario y optante no sólo no había abandonado el local sino que además tampoco había abonado las tales sumas.

El Tribunal Supremo advierte que, producido el supuesto específicamente contemplado por las partes al fijar la cláusula penal, debe respetarse la autonomía de la voluntad, no procediendo juicio de valor acerca de la proporción o no de la pena pactada y tampoco, por lo tanto, moderación de la cláusula penal pactada.