Aufgrund der großen praktischen Bedeutung hatten wir in diesem Newsletter immer wieder über Fragen des Vorsteuerabzugs bei gemischt genutzten Immobilien berichtet (vgl. hierzu unsere Beiträge in den Ausgaben März 2013, Januar 2014 und Oktober 2015 dieses Newsletters).

Verwendet ein Unternehmer einen für sein Unternehmen gelieferten, eingeführten oder innergemeinschaftlich erworbenen Gegenstand oder eine von ihm in Anspruch genommene sonstige Leistung nur zum Teil zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug ausschließen, so ist der Teil der jeweiligen Vorsteuerbeträge nicht abziehbar, der den zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug führenden Umsätzen wirtschaftlich zuzuordnen ist (§ 15 Abs.4 Satz 1 UStG). Der Unternehmer kann die nicht abziehbaren Teilbeträge im Wege einer sachgerechten Schätzung ermitteln (Art. 15 Abs. 4 Satz 2 UStG). Eine Ermittlung des nicht abziehbaren Teils der Vorsteuerbeträge nach dem Verhältnis der Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, zu den Gesamtumsätzen ist nur zulässig, wenn keine andere, präzisere wirtschaftliche Zuordnung möglich ist (Art. 15 Abs. 4 Satz 3 UStG).

Auf der Bais der gefestigten Rechtsprechung, die von der Finanzverwaltung in Abschnitt 15.17 Abs. 5 bis 8 UStAE übernommen wurde, hatte der Gesetzgeber mit dem sog. Jahressteuergesetz 2024 für die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken mit unterschiedlicher Berechtigung zum Vorsteuerabzug geregelt, dass eine Aufteilung nach dem Verhältnis der jeweiligen Umsätze zum Gesamtumsatz der Immobilie nachrangig gegenüber anderen, präziseren und wirtschaftlich sachgerechteren Aufteilungsmethoden ist. 

Nachdem der Wortlaut der Regelung immer wieder als nicht ausreichend klar und eindeutig kritisiert wurde, wurde mit Wirkung zum 01.01.2026 durch Art. 4 Nr. 1 des Gesetzes zur Modernisierung und Digitalisierung der Schwarzarbeitsbekämpfung der bisherige Satz 4 von § 15 Abs. 4 UStG durch zwei neue Sätze ersetzt. Durch diese Präzisierung wird nunmehr ausdrücklich geregelt, dass bei der Vorsteueraufteilung im Zusammenhang mit Grundstücken vorrangig eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen vorzunehmen ist. Die Regelung beruht auf der Ermächtigung in Artikel 173 Abs. 2 Buchstabe b) der Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie (MwStStytRL), nach der die Mitgliedstaaten steuerpflichtige Unternehmer verpflichten können, für jeden Bereich ihrer Tätigkeit (hier: das gemischt genutzte Grundstück) einen besonderen Pro-rata-Satz (hier: Flächenschlüssel nach den Nutzflächen) anzuwenden.

Sollte im Einzelfall eine andere Aufteilungsmethode zu einem präziseren wirtschaftlichen Ergebnis führen, kann stattdessen auch diese angewandt werden. Nach der gesetzlich angeordneten Regel-Ausnahme-Systematik hat der Steuerpflichtige die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine für diesen wirtschaftlich günstigere Aufteilungsmethode anzuwenden ist. Betroffenen Unternehmen ist daher zu empfehlen, die Grundlagen für die Vorsteueraufteilung sorgfältig zu dokumentieren und den Vorsteuerabzug auf der Basis von Vergleichsrechnungen zu optimieren.