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Immobilienkaufvertrag und Bankenhaftung bei Insolvenz des Bauträgers

31/03/2016
| Michael Fries, David Grasa
Immobilienkaufvertrag und Bankenhaftung bei Insolvenz des Bauträgers

Der spanische oberste Gerichtshof hat in einer weiteren Entscheidung –Urteil vom 21. Dezember 2015- seine verbraucherfreundliche Rechtsprechung zu Lasten des Bankensektors ausgeweitet.

Gegenstand der Entscheidung war die Auslegung einer vorkonstitutionellen Regelung –Gesetz Nr. 57/1968-, die noch bis zum 1. Januar diesen Jahres in Kraft gewesen ist. Das genannte Gesetz verpflichtet Bauträger die Rückerstattung der vom Käufer einer Immobilie geleisteten Anzahlungen für den Fall zu garantieren, dass die erworbene Immobilie nicht fristgemäss übergeben wird. Die Garantie wurde in der Regel mittels Übergabe eines Avals oder Abschlusses einer Versicherung “unter der Verantwortung” (Gesetzeswortlaut) der Bank, bei der die Anzahlung eingezahlt wurde, erbracht. Die Entscheidung stellt nun fest, dass diese “Verantwortung” eine “Kontrollpflicht” und damit eine Mithaftung der Bank für den Fall begründet, dass es der Bauträger unterlässt, ein getrenntes Treuhandkonto einzurichten und eine entsprechende Sicherheit zu stellen. Damit weitet das Gericht den Anwendungsbereich der zwingenden gesetzlichen Regelungen über den Bauträger hinaus auch auf die das Bauprojekt finanzierende Bank aus. Es handelt sich um eine wichtige Entscheidung des obersten Gerichtshofes, die die durch verschiedene im Jahr 2015 ergangene Urteile eingeschlagene verbraucherfreundliche Linie in der spanischen Rechtsprechung fortsetzt.

Damit ist der eine Anzahlung leistende Immobilienkäufer, der über keine Sicherheiten verfügt, im Falle der Bauträgerinsolvenz nicht mehr schutzlos. Er kann nun seinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Anzahlung auch gegenüber dem (solventen) Bankinstitut des Bauträgers geltend machen. Das Urteil öffnet die Tür für Verbandsklagen (“class actions”) der durch die Immobilienkrise betroffenen Immobilienkäufer (unter denen sich auch viele Nichtresidente befinden dürften), um die den Bau finanzierenden Bankinstitute in Haftung zu nehmen.

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