Bei Unternehmensfusionen ist eine rechtliche Due Diligence aus immobilienrechtlicher Sicht unerlässlich. Mietverträge der beteiligten Unternehmen können eine Abtretungs- und Untermietklausel enthalten, die die Transaktion beeinflusst. Je größer die Anzahl der Mietverträge ist, desto größer ist logischerweise auch die Relevanz.

Eine Abtretung gilt als Übertragung der Position des Mieters auf einen Dritten, der in die Position des Mieters mit den gleichen Rechten und Pflichten gegenüber dem Vermieter eintritt.
Bei der Untervermietung hingegen wird der Mieter nicht beseitigt, sondern der Mieter verpachtet den Mietgegenstand ganz oder teilweise an einen Dritten, bleibt aber gegenüber dem Vermieter haftbar.

Nach Artikel 32 des spanischen Mietrechtsgesetzes kann der Mieter, der eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, den Vertrag frei abtreten oder untervermieten, ohne dass der Vermieter zustimmen muss, der lediglich zuverlässig über diesen Vorgang informiert werden muss. Ein Wechsel in der Person des Mieters infolge einer Fusion, Umwandlung oder Ausgliederung des Unternehmens des Mieters gilt nicht als Abtretung. Der Mietbetrag erhöht sich jedoch in jedem Fall um 20% bei einer vollständigen Abtretung oder Untervermietung und um 10% bei einer teilweisen Untervermietung.

Häufig wird in Mietverträgen dem Wortlaut dieser Klausel wenig Beachtung geschenkt. Meistens wird die Abtretung oder Untervermietung einfach verboten, aber nicht ausdrücklich wird Art. 32 ausgeschlossen, so dass mit Ausnahme von Absatz 1 dieses Artikels der Rest anwendbar ist, wenn es keine Regelung im Vertrag gibt. Und für den Fall einer Fusion des Mieterunternehmens heißt es in Art. 32.3:

„Die Veränderung in der Person des Mieters infolge der Fusion, Umwandlung oder Abspaltung des Mieterunternehmens gilt nicht als Abtretung, sondern der Vermieter hat Anspruch auf die im vorhergehenden Abschnitt vorgesehene Mieterhöhung.“

Obwohl die Fusion also ohne die Zustimmung des Vermieters (der ordnungsgemäß informiert werden muss) zulässig ist, hat der Vermieter Anspruch auf eine 20%ige Mieterhöhung.

Die Klausel über die Abtretung und Untervermietung eines Vertrags muss daher sehr sorgfältig geregelt werden: Es reicht weder, Artikel 32 einfach auszuschließen, noch die Abtretung schlicht zu verbieten aus, um etwaige Komplikationen im Falle einer Fusion des Mieters zu vermeiden. Insbesondere ist es ratsam, im Pachtvertrag festzulegen, welche Vorgänge als Übertragungen gelten und welche nicht, ob Übertragungen an Unternehmen derselben Unternehmensgruppe zulässig sind, aber nicht an Dritte, oder ob nur der Erwerb von mehr als 50% der Anteile des Mieters als Übertragung geregelt ist und somit unter das Verbot fällt.

Wie die Engländer sagen: „The devil is in the details“: Der Teufel steckt in den Details.