Bei der Vermietung von Räumlichkeiten kommt es häufig zu Kurzschlüssen aufgrund von Überlastung des Versorgungsnetzes, insbesondere in Bewirtungseinrichtungen, wo Verbrauchsspitzen auftreten. Deshalb ist es von großer Bedeutung, in den Verträgen die Haftungszuweisung im Schadensfall detailliert zu formulieren und den Pächter zu verpflichten, eine ausreichende Versicherung abzuschließen.

Vor kurzem konnten wir gerichtlich durchsetzen, dass der Vermieter durch die Formulierung einer solchen Klausel im Mietvertrag vollständig entlastet wird. Unser Mandant, Eigentümer von Räumlichkeiten in einem Einkaufszentrum, war von den Versicherungsgesellschaften mehrerer Mieter verklagt worden, die Schadensersatz für Schäden an den Räumlichkeiten aufgrund eines Vorfalls, eines Kurzschlusses, der sich in den gemeinsamen Zählerräumen ereignet hatte, forderten.

Nach den Bestimmungen der Klausel 4.3 des spanischen Gesetzes über urbane Mietverträge ("LAU") unterliegen Mietverträge, die nicht zu Wohnzwecken abgeschlossen werden, im Gegensatz zu Mietverträgen für Wohnzwecke hauptsächlich dem Willen der Parteien. Da eine Klausel aufgenommen worden war, wonach der Mieter im Falle eines Unfalls mit oder ohne Haftung des Mieters (Wasserschaden, Brand usw.) für den Schaden haftet, musste der Mieter den Vermieter schadlos halten, ohne sich der allgemeinen Verpflichtung des Vermieters aus den Artikeln 21 und 30 des LAU widersetzen zu können, "alle Reparaturen durchzuführen, die notwendig sind, um die [Räumlichkeiten] in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, der dem vereinbarten Gebrauch dient". Das Landgericht Madrid hat unsere Argumentation in mehreren Urteilen in vollem Umfang bestätigt und erklärt, dass die Klausel, die den Vermieter von der Haftung befreit, ex Art. 4.3 des LAU, voll wirksam sei und Vorrang habe und daher der Mieter (oder sein Versicherungsunternehmen) die Kosten für die entstandenen Schäden übernehmen müsse. Die Formulierung dieser Klausel muss daher detailliert und präzise sein, um Auslegungszweifel zu vermeiden.