Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages die Leistung einer Mietsicherheit in Form einer Barsicherheit, muss der Mieter an den Vermieter einen bestimmten Geldbetrag übergeben oder auf ein vom Vermieter eingerichtetes Konto einzahlen. Das Gesetz sieht bei Barkautionen vor, dass diese insolvenzfest angelegt werden müssen. Der Gesetzgeber möchte damit sicherstellen, dass im Falle einer Insolvenz des Vermieters die Kaution nicht in die Insolvenzmasse fällt. Zum Hintergrund: Im Falle einer Insolvenz des Vermieters hat der Mieter hinsichtlich der Mietkaution ein Aussonderungsrecht, aber nur, wenn die Kautionssumme zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens insolvenzfest angelegt war. Ist dies nicht der Fall, verfügt der Mieter lediglich über eine einfache Insolvenzforderung.

Der BGH hat im vergangenen Juni entschieden (VII ZR 324/14), dass ein Mieter  auch  nach  Ende  des  Mietverhältnisses bis  zur  endgültigen Abrechnung einer Barkaution noch verlangen kann, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Anlage der Barkaution erfüllt werden. Wenn der

Vermieter diesem Anspruch nicht nachkommt, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu.

Um böse Überraschungen zu vermeiden muss der Mieter darauf achten, dass eine an den Vermieter übergebene Barkaution insolvenzfest angelegt wird. Dafür muss er berücksichtigen, dass eine einfache Trennung der Anlage für die Insolvenzfestigkeit derselben nicht ausreicht, sondern dass die Anlage der Kaution den Treuhandcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lassen muss. Aus diesem Grund hat der Mieter den Anspruch, dass die Kaution auf einem entsprechend gekennzeichneten Sonderkonto ("Mietkautionskonto") angelegt wird.