Si las partes de un contrato de arrendamiento acuerdan una fianza arrendaticia en forma de depósito en efectivo, el arrendatario tiene que entregar al arrendador un importe de dinero determinado o realizar una transferencia a una cuenta del arrendador. La ley establece para los depósitos en efectivo que tienen que ser “seguros” ante un concurso de acreedores del arrendador (insolvenzfest). El legislador quiere asegurarse con esto que, ante una insolvencia del arrendador, el importe de la fianza no pase a formar parte de la masa concursal. Sobre el fondo: En caso de una insolvencia del arrendador, el arrendatario tiene un derecho de separación del importe del depósito, pero solamente si, en el momento de la apertura del procedimiento concursal, el depósito cumple con los requisitos legales. Si no es así, el arrendatario tiene solamente un derecho de crédito contra la masa.

El Tribunal Federal Superior (BGH) ha decidido el pasado junio (VII ZR 324/14) que un arrendatario puede exigir al arrendador que cumpla con los requisitos legales previstos para la custodia de las fianzas en efectivo, también una vez finalizado el contrato de arrendamiento y antes de que se haya procedido a una liquidación de final de la fianza arrendaticia. Si el arrendador no cumple con estos requisitos, el arrendatario tendrá un derecho de retención de los pagos de renta hasta el importe de la fianza.

Con el fin de evitar sorpresas desagradables, el arrendatario tiene que poner atención en que el arrendador ingrese el depósito en efectivo cumpliendo los requisitos de la ley. Para ello, debe tener en cuenta que, para que el dinero esté seguro en caso de un concurso de acreedores del arrendador, no es suficiente con que esté simplemente ingresado en una cuenta separada del patrimonio del arrendador, sino que el depósito tiene que realizarse con carácter de fideicomiso, de modo que cualquier acreedor del arrendador tenga que poder reconocer este carácter de manera inequívoca. Por este motivo, el arrendatario puede exigir que el depósito se ingrese en una cuenta especial calificada correspondientemente (“Mietkautionskonto” o cuenta de fianza arrendaticia)