Der Immobilienkauf und die Auswirkungen des nachträglich eingetreten Fehlens der Finanzierung

Bei einem Immobilienkauf ist es üblich vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages zunächst einen privaten Vorvertrag abzuschließen, durch welchen sich die Vertragsparteien dazu verpflichten, den Kauf innerhalb einer von ihnen bestimmten Frist vor dem Notar zum Abschluss zu bringen. Zwischen dem Abschluss des privaten Vertrages und dem notariellen Kaufvertrag können je nach Vereinbarung zwischen den Parteien, mehrere Monate oder gar Jahre liegen, eine Zeitspanne, in der sich einschneidende, unvorhergesehene Veränderungen der Ausgangssituation, wie sie zum Zeitpunkt des privaten Vertragsabschlusses bestand, ergeben können. Genannt sei hier beispielsweise einer der häufigsten Fälle, nämlich, dass sich beim Käufer unvorhergesehener Weise gravierende Verschlechterungen in seiner wirtschaftlichen Situation ergeben oder ein erwartetes Darlehen nicht gewährt wird. 

Auf diese Situation kann mit zwei juristischen Grundsätzen reagiert werden, die jedoch in ihrer Wirkung vollkommen unterschiedlich sind. Zum einen kann der Grundsatz „pacta sunt servanda“ („Verträge sind einzuhalten“) zur Anwendung kommen, zum anderen kann auch die Möglichkeit bestehen, diesen Grundsatz anhand der Lehre der „rebus sic stantibus“-Klausel („unter diesen Umständen“) abzuschwächen, wonach eine der Parteien sich von ihren vertraglichen Verpflichtungen lösen kann, wenn sich wesentliche unvorhergesehene Veränderungen der Umstände, die bei Vertragsschluss vorlagen, ergeben. Der spanische Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser interessanten Frage mit zweifellos alltäglicher Praxisrelevanz für Bauträgerunternehmen in seinem Urteil vom 13. Juli 2017 befasst und entschieden, dass die Situation der Wirtschaftskrise dem Verkäufer nicht erlaube, im Falle eines Vertragsrücktritts oder einer Pflichtverletzung den vertraglich vorgesehenen Folgen zu entgehen, da das Risiko des Scheiterns der Finanzierung zu Lasten des Käufers gehe und nicht zu Lasten des Verkäufers.