La compraventa inmobiliaria y los efectos de la falta sobrevenida de financiación

En la compraventa de bienes inmuebles es muy habitual firmar un contrato privado con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública, por medio del cual, el vendedor se obliga a vender al comprador, obligándose este último a comprar el inmueble objeto de dicho contrato en un plazo determinado. Entre la firma del contrato y la formalización de la compraventa en escritura pública pueden transcurrir varios meses, incluso años, dependiendo de aquello pactado entre las partes, tiempo durante el cual, las circunstancias de las partes puedan verse alteradas significativamente. Así, y por citar el supuesto que con mayor frecuencia se ha producido en los últimos años, puede suceder que el comprador sufra un empeoramiento de su situación económica o bien, que se frustren sus expectativas y posibilidades de financiación de forma imprevisible. Ante tales situaciones, puede reaccionarse mediante dos principios jurídicos pero con efectos muy dispares entre ellos. 

Por un lado, podría aplicarse el principio „pacta sunt servanda“ („los contratos hay que cumplirlos“) y, por otro, cabría la posibilidad de flexibilizar dicho precepto aplicando la doctrina de la cláusula „rebus sic stantibus“ („estando así las cosas“), otorgándose por tanto a una de las partes la posibilidad de desligarse del contrato, exonerándole de toda responsabilidad, como consecuencia de la aparición de hechos sobrevenidos imprevisibles. El Tribunal Supremo ha analizado esta interesante cuestión con indudable relevancia en la práctica diaria de las empresas promotoras, en su Sentencia de fecha 13 de julio de 2017, y ha concluido que la mera invocación de la situación de crisis económica no permite al comprador eludir las consecuencias previstas en el contrato para el caso de desistimiento o incumplimiento, pues la falta de obtención de financiación es un riesgo que corre de su cuenta, no de la del vendedor.