Das auf Zimmermietverträge anwendbare Gesetz

Die Vermietung einzelner Zimmer, sei es aufgrund schwierigen Zugangs zum verfügbaren Wohnraum oder um die Hürden zu umgehen, die viele Gemeinden der touristischen Nutzung von Wohnraum auferlegen, ist ein aufsteigendes Phänomen. Mit Urteil vom 28. März 2019 schaffte das Landesgericht Madrid nun Klarheit darüber, welches Gesetz bei Zimmervermietungen zur Anwendung kommt. Demnach ist für die Beurteilung über Verträge über Zimmervermietungen nicht etwa das Gesetz über die Vermietung von Wohnräumen, kurz LAU, sondern vielmehr das Bürgerliche Gesetzbuch anwendbar.

Diese Entscheidung wurde auf Artikel 2 LAU gestützt, nachdem unter Wohnungsmiete eine Miete über eine Wohnräumlichkeit zu verstehen ist, dessen Hauptzweck es ist, den ständigen Wohnbedarf des Mieters zu befriedigen. Viele Stimmen der Lehre und Rechtsprechung meinten, dass eine Zimmermiete die Entwicklung eines häuslichen Lebens des Mieters und die damit einhergehende und als unverzichtbar angesehene Privatsphäre samt deren Annehmlichkeiten nicht garantieren könne. Diese Vorteile würden nämlich nur partiell zur Verfügung stehen. Denn die Vermietung eines Zimmers beinhalte zwar dessen ausschließliche Nutzung, sowie das Recht auf Nutzung des Bads, des Wohnzimmers und der Küche, jedoch seien die restlichen Räume der exklusiven Nutzung des Eigentümers vorbehalten, der somit als Einziger von diesen profitiert.

Im LAU statuierte Bestimmungen hinsichtlich obligatorischer Vertragsver-längerung, Zession, Übertragung unter Lebenden oder durch Vererbung, Vorkaufs- und Widerrufsrechten, Mindestdauer etc., sind folglich also nicht auf Verträge über Zimmervermietungen anwendbar. Diese Rechtsfragen werden bei Zimmermieten vielmehr durch Parteienvereinbarung bzw. allenfalls durch Art 1.154 ff Bürgerliches Gesetzbuch gelöst. Aus diesem Grund hat der Mieter bei Miete eines Zimmers unter anderem nicht die Möglichkeit, von dem Zwangsverlängerungsrecht Gebrauch zu machen, das ihm das LAU gewährt, wenn im Vertrag eine kürzere als die im LAU statuierte Mindestlaufzeit angegeben ist.