El régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de habitaciones
El arrendamiento de habitaciones, ya por las dificultades de acceso a la vivienda o ya sea para procurar sortear las trabas que al alquiler de uso turístico imponen muchos municipios, es un fenómeno al alza. Esta cada vez más empleada figura ha generado una gran incertidumbre en lo que respecta al régimen jurídico que se le aplica y, por ello resulta de interés la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid el 28 de marzo de 2019, que concluye que los contratos de arrendamiento de habitaciones no se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos, en adelante LAU, sino por el Código Civil.
Esta decisión tiene su fundamento en el artículo 2 de la LAU, el cual señala que se considera arrendamiento de vivienda, aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Gran parte de la doctrina y jurisprudencia ha señalado que una habitación no puede garantizar el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que se consideran indispensables, ya que de ellos se dispone de forma compartida, pues el arrendamiento de habitaciones contempla el uso exclusivo de la habitación con derecho a usar el baño, sala de estar y cocina, permaneciendo el resto de habitaciones bajo el ámbito de uso y disfrute de su propietario.
Algunas de las consecuencias de esta calificación es que aspectos como el de la prórroga forzosa, cesión, subrogación intervivos y mortis causa, derechos de tanteo y retracto, duración mínima… no son aplicables a los contratos de arrendamiento de habitaciones, pues estos se rigen por lo pactado entre las partes y en su defecto por las disposiciones del Código Civil, artículo 1.154 y siguientes.
Es por ello, que en el arrendamiento de habitación, el inquilino no tiene la posibilidad de acogerse, entre otros, al derecho de prorroga forzosa que le permite la LAU cuando en el contrato se haya hecho constar una duración inferior a la señalada por ley.