Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine hochbrisante Entscheidung getroffen (Az.: XII ZR 114/16) und sog. Schriftformheilungsklauseln für unwirksam erklärt. Die Parteien können damit grds. jeden Formverstoß zum Anlass nehmen, einen langfristigen Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Das trifft Vermieter und Mieter gleichermaßen wie Immobilieninvestoren, für die der cash-flow aus langfristigen Mietverträgen Grundlage ihrer Investitionsentscheidung ist. Große Gewerbeobjekte werden meist langfristig vermietet. Man braucht Planungssicherheit. Nach dem Gesetz sind feste Laufzeiten von mehr als einem Jahr jedoch nur wirksam, wenn der Mietvertrag schriftlich geschlossen wird. Andernfalls kann der Vertrag jederzeit gekündigt werden.

Zwar hat die Rechtsprechung die Anforderungen an die Schriftform bereits über die Zeit deutlich gelockert, dennoch sind diese noch immer schwer zu erfüllen. Zu Verstößen kommt es insbesondere, wenn langfristige Verträge abgeändert werden, denn auch jede wesentliche Änderung muss schriftlich erfolgen. Dies wird regelmäßig nicht beachtet.

Um dem Risiko der jederzeitigen Kündbarkeit zu begegnen, haben sich in der Praxis Schriftformheilungsklauseln durchgesetzt. Nach diesen sind die Parteien verpflichtet, Formmängel zu beheben und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf solche Mängel vorzeitig zu kündigen. Dieser Schutz besteht nun nicht mehr.

Neben den unmittelbar betroffenen Vertragsparteien hat das Urteil des BGH vor allem Folgen für Immobilieninvestoren. Hängt deren Investitionsentscheidung von dem cash-flow aus langfristigen Mietverträgen ab, sollten sie ab sofort noch sorgfältiger prüfen. Zwar hat der BGH Raum für abweichende Entscheidungen gelassen, wenn sich die Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig darstellt. Jedoch wird es in der Praxis schwierig sein, die Einzelheiten der Treuwidrigkeit zu bewerten.