El Tribunal Federal alemán (BGH) ha tomado una decisión muy importante (Az.: XII ZR 114/16) al declarar nulas las cláusulas de subsanación de la forma escrita. Las partes podrán, en principio, aprovechar cualquier vulneración de la forma para rescindir de forma anticipada un contrato de arrendamiento a largo plazo. Esto afecta a propietarios, inquilinos e inversores para los que el flujo de caja de los contratos de arrendamiento a largo plazo es la base de su decisión de invertir. Las grandes superficies comerciales son arrendadas generalmente a largo plazo, ya que se necesita seguridad de planificación.

Según la ley, sólo es válida una duración fija de más de un año si el contrato de arrendamiento se ha celebrado por escrito. De lo contrario, el contrato podrá rescindirse en cualquier momento. Si bien la jurisprudencia ha suavizado los requisitos de la forma escrita, éstos siguen siendo difíciles de cumplir, en particular, cuando se hacen modificaciones esenciales a los contratos, igualmente sujetas a la estricta forma escrita. Las partes muchas veces no lo tienen en cuenta. Para afrontar el riesgo de rescisión anticipada, en la práctica se habían venido incluyendo las cláusulas de subsanación de la forma escrita. En virtud de las cuales, las partes se obligaban a subsanar todos los defectos de forma y a no rescindir antes de tiempo el contrato de arrendamiento, invocando tales defectos. Esta protección ha dejado de existir.

Junto a las partes afectadas directamente, la sentencia del BGH tiene sobre todo consecuencias para los inversores inmobiliarios. Si su decisión depende del flujo de caja de los contratos de arrendamiento a largo plazo, deberían analizarlas aún con más diligencia que antes. Sin duda, el BGH ha dejado margen para otras decisiones, ya que la rescisión puede ser excepcionalmente contraria a la buena fe. No obstante, en la práctica será difícil valorar los elementos de la buena fe.